Con una interessante pronuncia (ordinanza n. 25977/2025) la Corte di Cassazione ha dichiarato la nullità della clausola compromissoria inserita in un regolamento di multiproprietà predisposto unilateralmente dalla società costruttrice – entrato a far parte dei contratti di compravendita conclusi dalla stessa - in quanto non negoziata individualmente e ritenuta, dunque, vessatoria.
L’azione è stata proposta innanzi al Giudice ordinario dai multiproprietari sia personalmente che costituiti in Associazione, per impugnare la delibera di approvazione dei bilanci consuntivo e preventivo nei confronti della Comunione in persona dell’amministratore; quest’ultima si è costituita eccependo, in primo luogo, l’esistenza di una valida clausola compromissoria ed il Tribunale adito ha ritenuto fondata tale eccezione affermando la piena validità ed efficacia della predetta clausola.
I multiproprietari hanno pertanto proposto innanzi alla Suprema Corte ricorso per regolamento necessario di competenza ex art. 42 c.p.c..
La Corte di Cassazione, ha innanzitutto svolto una doverosa premessa nel senso che la valutazione circa la vessatorietà della clausola in questione non può essere riferita al regolamento di comunione – che non disciplina un rapporto di consumo – bensì, ed incidenter tantum, con riferimento al contratto di consumo tra venditore ed acquirente “perché è in quell’ambito che occorre accertare se vi sia stata o meno l’assunzione di un valido impegno dei ricorrenti a compromettere in arbitri qualunque controversia “relativa all’applicazione ed interpretazione del presente regolamento”.
L’accertamento in ordine alla validità della clausola del regolamento va effettuato, in sostanza, in quanto essa incide - pur se indirettamente e “tenuto conto delle obbligazioni assunte dalle parti contraenti con la stipula della compravendita che il regolamento richiama” – sul sinallagma negoziale della compravendita immobiliare valutato nel suo complesso.
La Corte di Cassazione ha dunque ritenuto che “la clausola in questione, esaminata nel contesto sopra delineato, appare vessatoria ai sensi e per gli effetti dell’art. 33 lett. t) d. lvo n. 206 del 2005 perché incidente indirettamente sul sinallagma negoziale della compravendita definendo e limitando ab origine e in modo duraturo le modalità di accesso alla tutela giurisdizionale per l’esercizio dei diritti acquisiti sulla cosa compravenduta”.
La deroga alla competenza dell’autorità giudiziaria ordinaria per le controversie relative alla gestione ed al godimento del bene acquistato avrebbe dovuto essere, pertanto, oggetto di trattativa e di specifica accettazione da parte dell’acquirente/consumatore.
A tal fine, ha rilevato ancora la Corte, non è sufficiente ad escludere la vessatorietà della clausola compromissoria il fatto che il regolamento sia stato richiamato ed accettato davanti ad un notaio: il semplice richiamo per relationem al regolamento che contiene la clausola non dimostra affatto che si sia svolta una effettiva trattativa o che sia stato esperito alcun approfondimento sul contenuto della clausola stessa.
Secondo la Cassazione, in definitiva, “la forma dell’atto non può incidere “sulla piena estensione e massima efficacia della normativa UE, di cui costituisce diretta discendenza il codice del consumo” che riconosce una tutela sostanziale più intensa rispetto a quella di cui all’art. 1341 c.c.”.
La Corte di Cassazione, con la pronuncia in esame, ha dunque posto un limite all’utilizzo indiscriminato delle clausole compromissorie nei regolamenti predisposti unilateralmente dalle società costruttrici, circoscrivendone l’efficacia ai soli casi in cui viene dimostrata “l’effettiva esistenza di una seria trattativa riguardante la scelta di compromettere in arbitri qualsiasi controversia relativa all’applicazione ed interpretazione del regolamento” e sussiste, quindi, una effettiva negoziazione individuale con ciascuna parte acquirente.