Con ordinanza interlocutoria n. 31276 del 9 novembre 2023, la Terza Sezione della Corte di Cassazione ha rimesso alla Prima Presidente per l’eventuale assegnazione alle Sezioni Unite la questione della prova del danno spettante al locatore per il caso di risoluzione anticipata del contratto di locazione per inadempimento del conduttore.
L’ordinanza dà atto della presenza di due orientamenti all’interno della giurisprudenza di legittimità. Secondo il primo di essi – definito dall’ordinanza “più risalente e tendenzialmente prevalente”, il locatore, il quale “abbia chiesto ed ottenuto la risoluzione anticipata del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, ha diritto anche al risarcimento del danno per la anticipata cessazione del rapporto, da individuare nella mancata percezione dei canoni concordati fino al reperimento di un nuovo conduttore, ed il cui ammontare è riservato alla valutazione del giudice di merito sulla base di tutte le circostanze del caso concreto (Cass. n. 194 del 2023; n. 8482 del 2020; n. 2865 del 2015; n. 10677 del 2008; n. 18510 del 2007; n. 676 del 1980; n. 1880 del 1970)”.
Secondo un altro orientamento, che, nel caso oggetto dell’ordinanza, era stato recepito dalla pronuncia di merito, “in ipotesi di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, intervenuto il rilascio del bene locato, la mancata percezione da parte del locatore dei canoni che sarebbero stati esigibili fino alla scadenza convenzionale o legale del rapporto, ovvero fino al momento in cui il locatore stesso conceda ad altri il godimento del bene con una nuova locazione, non configura di per sé un danno da ‘perdita subita’, né un danno da ‘mancato guadagno’, non ravvisandosi in tale mancata percezione una diminuzione del patrimonio del creditore - locatore rispetto alla situazione nella quale egli si sarebbe trovato se non si fosse verificato l'inadempimento del conduttore, stante il carattere corrispettivo del canone rispetto alla privazione del godimento, mentre un danno correlato alla mancata percezione del canone dopo il rilascio può, invece, configurarsi se, per le concrete condizioni in cui si trova l'immobile, la restituzione del bene non abbia consentito al locatore di poter esercitare, né in via diretta né in via indiretta, il godimento di cui si era privato concedendo il bene in locazione, commisurandosi in tal caso la perdita al tempo occorrente per il relativo ripristino quale conseguenza dell'inesatto adempimento dell'obbligazione di rilascio nei sensi dell'art. 1590 cod. civ. (Cass. n. 1426 del 2017; n. 27614 del 2013)”.
La Corte ravvisa il profilo di contrasto “fra i due orientamenti nelle conseguenze che vengono ricollegate alla valutazione in termini di godimento indiretto della locazione”. Infatti, per l’indirizzo recepito dalla pronuncia di merito non vi sarebbe “pregiudizio, con riferimento ai canoni che, dopo il rilascio, sarebbero stati esigibili fino alla scadenza del contratto, se il godimento torna al proprietario locatore in seguito al rilascio all’esito della risoluzione per inadempimento, posto che il canone è il corrispettivo per la privazione del godimento”. Al contrario, secondo il primo indirizzo, “il rilascio dell’immobile non neutralizza il danno del mancato conseguimento del canone fino alla scadenza del rapporto contrattuale”. L’ordinanza interlocutoria menziona, in questa prospettiva, Cass. n. 8482 del 2020, secondo la quale “il danno da risarcire non può non ritenersi rappresentato dall'ammontare dei canoni dovuti per la durata ulteriore della locazione ormai sciolta per inadempimento, senza che si possa prendere in considerazione la ripresa disponibilità della cosa, perché questa, finché non viene locata di nuovo, per il soggetto che aveva scelto di ricavare dal bene un reddito locatizio, non può rappresentare — o quanto meno non può a priori presumersi rappresenti — un effettivo e reale vantaggio a quello paragonabile”. Come osserva l’ordinanza, sottesa a questo indirizzo vi è la premessa che “l’interesse protetto dal contratto di locazione, e che è stato leso dall’inadempimento, è lo specifico interesse al godimento indiretto mediante la percezione di un corrispettivo per l’altrui godimento, che il proprietario, in base all’esercizio di autonomia che gli compete, ha affidato alla tutela contrattuale, per cui l’inadempimento avrebbe violato il programma di godimento del bene prefigurato dal negozio”. L’ordinanza dà atto, peraltro, di un’evoluzione di questo indirizzo secondo il quale il danno risarcibile non potrebbe essere senz’altro commisurato alla mancata percezione dei canoni di locazione concordati fino al reperimento di un nuovo conduttore, occorrendo invece “l’apprezzamento da parte del giudice del merito di tutte le circostanze del caso concreto”. Questa precisazione è definita dall’ordinanza interlocutoria “quanto mai opportuna, in primo luogo perché l’azione risarcitoria non può essere confusa con l’azione di adempimento, solo grazie alla quale, per ipotesi, il locatore può esigere il mancato pagamento dei canoni convenuti fino alla scadenza del rapporto. In secondo luogo, tale esito evolutivo è coerente alla distinzione fra il danno evento ed il danno conseguenza”.
Infatti, argomenta la Corte, “il danno evento, coincidente con l’inadempimento, si identifica effettivamente con la mancata percezione dei canoni di locazione concordati fino al reperimento di un nuovo conduttore. Il danno risarcibile è, però, il danno conseguenza, disciplinato dall’art. 1223 cod. civ.”. Si coglierebbe, da questo punto di vista, “l’onere probatorio del locatore, che deve provare il nesso di causalità giuridica fra l’evento di danno e le conseguenze pregiudizievoli”, onere del quale fa parte “l’essersi attivato per rendere conoscibile con i mezzi ordinari la disponibilità dell’immobile per una nuova locazione”, potendo risultare rilevante, in questa prospettiva, “anche quanto il conduttore possa opporre ai sensi dell’art. 1227, comma 2, cod. civ.”.
Secondo l’ordinanza interlocutoria, all’interno di una riflessione sul primo indirizzo, che, nelle ultime sue evoluzioni valorizza opportunamente la distinzione fra danno evento e danno conseguenza, dovrebbe essere valutata, anche ai fini della risoluzione del contrasto, la portata applicativa dell’art. 1591 cod. civ.
Infatti, e pur trattandosi di una norma che disciplina il diverso problema dei danni da ritardata restituzione, e cioè effetti della mora del conduttore in sede di restituzione dell’immobile, la portata della norma non sarebbe “riducibile alla fattispecie della restituzione dopo la scadenza del rapporto, potendo essa sul piano pratico trovare applicazione anche al caso della restituzione prima della scadenza, e dunque all’ipotesi della risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore e del protrarsi del godimento della cosa da parte di quest’ultimo, nonostante la cessazione per risoluzione”. Infatti, il conduttore è tenuto in base all’art. 1591 a corrispondere, a titolo risarcitorio, il canone convenuto fino alla restituzione, fatto salvo il maggior danno: e qui, secondo l’ordinanza, potrebbe porsi l’interrogativo se, “una volta imposto al conduttore dalla legge l’obbligo di risarcire il locatore mediante la corresponsione del canone fino alla restituzione, trovi ospitalità, ed in quali termini, il danno conseguente, ai sensi dell’art. 1223, all’evento dannoso rappresentato dalla mancata percezione dei canoni di locazione concordati fino al reperimento di un nuovo conduttore”, sia pure all’interno al termine di scadenza del rapporto.
Il contrasto poc’anzi illustrato, osserva l’ordinanza interlocutoria, è tale da giustificare l’intervento delle Sezioni Unite, anche per la rilevanza della questione quanto ad “una nozione generale del diritto dei contratti nei rapporti che si protraggono nel tempo (contratti ad esecuzione continuata, contratti di durata), quella che si esprime con il concetto del c.d. interesse positivo al perdurare del regolamento contrattuale fino alla scadenza”.
Non resta che attendere la pronuncia delle Sezioni Unite su un problema che, come si è visto, si colloca all’intersezione tra uno degli snodi cruciali del diritto della responsabilità civile (quello del danno e della sua prova, ad un anno dall’intervento delle Sezioni Unite sul danno da occupazione illegittima di un immobile: Cass. S.U. 15 novembre 2022 nn. 33645 e 33659) ed un tema di particolare rilievo per la messa a punto della categoria dei contratti di durata.