La Cassazione, con ordinanza n. 12679 del 13 maggio 2025, torna ad occuparsi della natura della responsabilità precontrattuale e delle implicazioni – con particolare riguardo al riparto dell’onere probatorio – in caso di qualificazione in termini di responsabilità extracontrattuale ovvero contrattuale.
La complessa vicenda processuale trae origine da una domanda di rilascio di un'unità immobiliare, occupata senza titolo, con conseguente richiesta di risarcimento del danno.
I convenuti si costituivano in giudizio chiedendo l'accertamento della nullità della compravendita in favore degli attori, in relazione alla loro perdita della qualità di soci della cooperativa, l'accertamento del diritto all'assegnazione dell'immobile e la condanna degli attori stessi al risarcimento del danno per essere receduti abusivamente dalle trattative.
Il Tribunale accoglieva la domanda attorea di condanna dei convenuti al rilascio dell'immobile, condannando gli attori, in accoglimento della domanda riconvenzionale, alla restituzione delle somme versate dai convenuti per l'immobile e al risarcimento dei danni conseguenti all’illegittimo recesso dalle trattative.
La Corte di Appello, adita dagli originari attori, confermava, tra le altre cose, l'esclusione dell'illegittimità del possesso dell'immobile da parte degli appellati, in ragione delle avanzate trattative tra le parti e della legittima immissione nel possesso. Qualificata la responsabilità precontrattuale come ipotesi di responsabilità contrattuale, riteneva pacifica l'esistenza di trattative tra le parti e l'affidamento riposto dai potenziali acquirenti nella conclusione del contratto di trasferimento del bene. Riteneva, quindi, che i potenziali venditori, pur avendo sostenuto di essere receduti dalle trattative per divergenze sul prezzo e sulle modalità di pagamento, non avevano provato che dette divergenze esistessero e che fossero dipese da circostanze non riferibili alla loro condotta
L’ordinanza in commento muove dalla ricostruzione dell’istituto della responsabilità precontrattuale, rammentando che “perché possa ritenersi integrata la responsabilità precontrattuale, è necessario che tra le parti siano in corso trattative; che le trattative siano giunte ad uno stadio idoneo a far sorgere nella parte che invoca l'altrui responsabilità il ragionevole affidamento sulla conclusione del contratto; che la controparte, cui si addebita la responsabilità, le interrompa senza un giustificato motivo; che, infine, pur nell'ordinaria diligenza della parte che invoca la responsabilità, non sussistano fatti idonei ad escludere il suo ragionevole affidamento sulla conclusione del contratto” (così, tra le tante, vengono citate Cass. n. 11243 del 18/07/2003; Cass. n. 1632 del 14/02/2000; Cass. n. 2623 del 30/03/1990).
Quindi conclude che “la sentenza impugnata ha dato conto, con argomenti congrui e dunque insindacabili in questa sede, dello stato avanzato delle trattative, anche con riguardo alla determinazione degli elementi essenziali della vendita da concludere, e del rifiuto ingiustificato dei potenziali venditori di procedere alla stipula della vendita, con la brusca interruzione delle trattative medesime”.
Ha quindi negato che gli appellanti avessero provato le ragioni a fondamento del recesso dalle trattative, ed in particolare l’esistenza di divergenze sul prezzo e le modalità di pagamento.
L’ordinanza esamina poi il motivo di ricorso a mezzo del quale i ricorrenti avevano censurato la sentenza d’appello per avere “qualificato la responsabilità precontrattuale, conseguente all'interruzione delle trattative volte al trasferimento del cespite, come ipotesi di responsabilità da contatto sociale, addossando così ai ricorrenti l'onere di dimostrare il giustificato motivo dell'interruzione, rappresentato dalla divergenza sul prezzo e sulle modalità di pagamento”.
La Corte richiama l’orientamento, accreditatosi presso la prevalente giurisprudenza di legittimità, che riconduce la responsabilità precontrattuale al paradigma della responsabilità aquiliana (tra le più recenti vengono citate Cass. ord. n. 1397 del 20/01/2025; Cass. ord. n. 27102 del 18/10/2024; Cass. ord. n. 15643 del 04/06/2024; Cass. ord. n. 27262 del 25/09/2023).
Per una diffusa disamina dei diversi indirizzi della Corte di Cassazione sulla natura della responsabilità precontrattuale, v. C. Scognamiglio, La giurisprudenza della Corte di Cassazione sulla natura della responsabilità precontrattuale: contrasto latente o contrasto apparente?, in Resp. Civile e Previdenza, 3, 2024, 744 ss., che propone una possibile spiegazione del contrasto, legata alla differente consistenza dell’affidamento che di volta in volta viene in considerazione, ribadendo poi la condivisibilità della tesi della natura «contrattuale» della responsabilità precontrattuale
Dalla premessa assunta dall’ordinanza qui commentata nel senso della natura extracontrattuale della responsabilità precontrattuale discende il corollario che vanno applicate le relative regole in tema di distribuzione dell'onere della prova: “non grava su chi recede la prova che il proprio comportamento corrisponde ai canoni di buona fede e correttezza, ma incombe, viceversa, sull'altra parte l'onere di dimostrare che il recesso esula dai limiti della buona fede e correttezza postulati dalla norma de qua” (Cass. Sez. 3, Ordinanza n. 27262 del 25/09/2023).
Nel caso di specie, poi, la questione della natura della responsabilità precontrattuale riveste una portata limitata, nella misura in cui risultava provata in atti la natura abusiva del recesso.
La stessa ordinanza in commento osserva che, sebbene “la pronuncia impugnata abbia aderito alla tesi secondo cui la responsabilità precontrattuale integrerebbe un'ipotesi di responsabilità contrattuale, con le conseguenti ripercussioni sul piano della distribuzione dell'onere probatorio… ad identica soluzione si sarebbe giunti anche ove si fosse aderito all'orientamento giurisprudenziale che considera la responsabilità precontrattuale come ipotesi di responsabilità di natura aquiliana, con il conseguente onere, a carico della parte non recedente, di dimostrare che il recesso dell'altra parte era stato attuato in violazione dei limiti di buona fede e correttezza”.
Dunque, a fronte della prova dell’integrazione del recesso ingiustificato, “perde ogni rilevanza il tema della distribuzione dell'onere probatorio, ai sensi dell'art. 2697 c.c., quale regola residuale di giudizio che assume un peso dirimente solo in caso di mancanza di prova, ai fini dell'individuazione della parte su cui ricadono le conseguenze di tale carenza probatoria” (Cass. ord. n. 23286 del 28/08/2024).
L’ordinanza in esame censura, infine, la sentenza d’appello per avere ritenuto legittima l’occupazione dell’immobile, anche in epoca successiva all’esercizio del recesso da parte dei potenziali venditori, in ragione dell’illegittimità del recesso medesimo.
La Cassazione rileva, infatti, che “colui il quale, in pendenza delle trattative per la stipula di un contratto di vendita, ottenga comunque dal proprietario la detenzione dell'immobile non può ritenersi detentore di buona fede nel caso in cui l'altra parte gli manifesti in modo inequivoco la volontà di recedere dalle trattative e recuperare la detenzione dell'immobile”. Pertanto, conclude la Corte, “anche se il recesso dalle trattative sia stato ingiustificato e dia luogo a responsabilità precontrattuale, nella liquidazione del danno conseguente il giudice di merito deve tenere conto del periodo di tempo per il quale l'immobile è stato detenuto illegittimamente dalla parte avente diritto al risarcimento per responsabilità precontrattuale (con riferimento alle trattative per la stipula di un contratto di locazione”.
Con ordinanza interlocutoria n. 31276 del 9 novembre 2023, la Terza Sezione della Corte di Cassazione ha rimesso alla Prima Presidente per l’eventuale assegnazione alle Sezioni Unite la questione della prova del danno spettante al locatore per il caso di risoluzione anticipata del contratto di locazione per inadempimento del conduttore.
L’ordinanza dà atto della presenza di due orientamenti all’interno della giurisprudenza di legittimità. Secondo il primo di essi – definito dall’ordinanza “più risalente e tendenzialmente prevalente”, il locatore, il quale “abbia chiesto ed ottenuto la risoluzione anticipata del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, ha diritto anche al risarcimento del danno per la anticipata cessazione del rapporto, da individuare nella mancata percezione dei canoni concordati fino al reperimento di un nuovo conduttore, ed il cui ammontare è riservato alla valutazione del giudice di merito sulla base di tutte le circostanze del caso concreto (Cass. n. 194 del 2023; n. 8482 del 2020; n. 2865 del 2015; n. 10677 del 2008; n. 18510 del 2007; n. 676 del 1980; n. 1880 del 1970)”.
Secondo un altro orientamento, che, nel caso oggetto dell’ordinanza, era stato recepito dalla pronuncia di merito, “in ipotesi di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, intervenuto il rilascio del bene locato, la mancata percezione da parte del locatore dei canoni che sarebbero stati esigibili fino alla scadenza convenzionale o legale del rapporto, ovvero fino al momento in cui il locatore stesso conceda ad altri il godimento del bene con una nuova locazione, non configura di per sé un danno da ‘perdita subita’, né un danno da ‘mancato guadagno’, non ravvisandosi in tale mancata percezione una diminuzione del patrimonio del creditore - locatore rispetto alla situazione nella quale egli si sarebbe trovato se non si fosse verificato l'inadempimento del conduttore, stante il carattere corrispettivo del canone rispetto alla privazione del godimento, mentre un danno correlato alla mancata percezione del canone dopo il rilascio può, invece, configurarsi se, per le concrete condizioni in cui si trova l'immobile, la restituzione del bene non abbia consentito al locatore di poter esercitare, né in via diretta né in via indiretta, il godimento di cui si era privato concedendo il bene in locazione, commisurandosi in tal caso la perdita al tempo occorrente per il relativo ripristino quale conseguenza dell'inesatto adempimento dell'obbligazione di rilascio nei sensi dell'art. 1590 cod. civ. (Cass. n. 1426 del 2017; n. 27614 del 2013)”.
La Corte ravvisa il profilo di contrasto “fra i due orientamenti nelle conseguenze che vengono ricollegate alla valutazione in termini di godimento indiretto della locazione”. Infatti, per l’indirizzo recepito dalla pronuncia di merito non vi sarebbe “pregiudizio, con riferimento ai canoni che, dopo il rilascio, sarebbero stati esigibili fino alla scadenza del contratto, se il godimento torna al proprietario locatore in seguito al rilascio all’esito della risoluzione per inadempimento, posto che il canone è il corrispettivo per la privazione del godimento”. Al contrario, secondo il primo indirizzo, “il rilascio dell’immobile non neutralizza il danno del mancato conseguimento del canone fino alla scadenza del rapporto contrattuale”. L’ordinanza interlocutoria menziona, in questa prospettiva, Cass. n. 8482 del 2020, secondo la quale “il danno da risarcire non può non ritenersi rappresentato dall'ammontare dei canoni dovuti per la durata ulteriore della locazione ormai sciolta per inadempimento, senza che si possa prendere in considerazione la ripresa disponibilità della cosa, perché questa, finché non viene locata di nuovo, per il soggetto che aveva scelto di ricavare dal bene un reddito locatizio, non può rappresentare — o quanto meno non può a priori presumersi rappresenti — un effettivo e reale vantaggio a quello paragonabile”. Come osserva l’ordinanza, sottesa a questo indirizzo vi è la premessa che “l’interesse protetto dal contratto di locazione, e che è stato leso dall’inadempimento, è lo specifico interesse al godimento indiretto mediante la percezione di un corrispettivo per l’altrui godimento, che il proprietario, in base all’esercizio di autonomia che gli compete, ha affidato alla tutela contrattuale, per cui l’inadempimento avrebbe violato il programma di godimento del bene prefigurato dal negozio”. L’ordinanza dà atto, peraltro, di un’evoluzione di questo indirizzo secondo il quale il danno risarcibile non potrebbe essere senz’altro commisurato alla mancata percezione dei canoni di locazione concordati fino al reperimento di un nuovo conduttore, occorrendo invece “l’apprezzamento da parte del giudice del merito di tutte le circostanze del caso concreto”. Questa precisazione è definita dall’ordinanza interlocutoria “quanto mai opportuna, in primo luogo perché l’azione risarcitoria non può essere confusa con l’azione di adempimento, solo grazie alla quale, per ipotesi, il locatore può esigere il mancato pagamento dei canoni convenuti fino alla scadenza del rapporto. In secondo luogo, tale esito evolutivo è coerente alla distinzione fra il danno evento ed il danno conseguenza”.
Infatti, argomenta la Corte, “il danno evento, coincidente con l’inadempimento, si identifica effettivamente con la mancata percezione dei canoni di locazione concordati fino al reperimento di un nuovo conduttore. Il danno risarcibile è, però, il danno conseguenza, disciplinato dall’art. 1223 cod. civ.”. Si coglierebbe, da questo punto di vista, “l’onere probatorio del locatore, che deve provare il nesso di causalità giuridica fra l’evento di danno e le conseguenze pregiudizievoli”, onere del quale fa parte “l’essersi attivato per rendere conoscibile con i mezzi ordinari la disponibilità dell’immobile per una nuova locazione”, potendo risultare rilevante, in questa prospettiva, “anche quanto il conduttore possa opporre ai sensi dell’art. 1227, comma 2, cod. civ.”.
Secondo l’ordinanza interlocutoria, all’interno di una riflessione sul primo indirizzo, che, nelle ultime sue evoluzioni valorizza opportunamente la distinzione fra danno evento e danno conseguenza, dovrebbe essere valutata, anche ai fini della risoluzione del contrasto, la portata applicativa dell’art. 1591 cod. civ.
Infatti, e pur trattandosi di una norma che disciplina il diverso problema dei danni da ritardata restituzione, e cioè effetti della mora del conduttore in sede di restituzione dell’immobile, la portata della norma non sarebbe “riducibile alla fattispecie della restituzione dopo la scadenza del rapporto, potendo essa sul piano pratico trovare applicazione anche al caso della restituzione prima della scadenza, e dunque all’ipotesi della risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore e del protrarsi del godimento della cosa da parte di quest’ultimo, nonostante la cessazione per risoluzione”. Infatti, il conduttore è tenuto in base all’art. 1591 a corrispondere, a titolo risarcitorio, il canone convenuto fino alla restituzione, fatto salvo il maggior danno: e qui, secondo l’ordinanza, potrebbe porsi l’interrogativo se, “una volta imposto al conduttore dalla legge l’obbligo di risarcire il locatore mediante la corresponsione del canone fino alla restituzione, trovi ospitalità, ed in quali termini, il danno conseguente, ai sensi dell’art. 1223, all’evento dannoso rappresentato dalla mancata percezione dei canoni di locazione concordati fino al reperimento di un nuovo conduttore”, sia pure all’interno al termine di scadenza del rapporto.
Il contrasto poc’anzi illustrato, osserva l’ordinanza interlocutoria, è tale da giustificare l’intervento delle Sezioni Unite, anche per la rilevanza della questione quanto ad “una nozione generale del diritto dei contratti nei rapporti che si protraggono nel tempo (contratti ad esecuzione continuata, contratti di durata), quella che si esprime con il concetto del c.d. interesse positivo al perdurare del regolamento contrattuale fino alla scadenza”.
Non resta che attendere la pronuncia delle Sezioni Unite su un problema che, come si è visto, si colloca all’intersezione tra uno degli snodi cruciali del diritto della responsabilità civile (quello del danno e della sua prova, ad un anno dall’intervento delle Sezioni Unite sul danno da occupazione illegittima di un immobile: Cass. S.U. 15 novembre 2022 nn. 33645 e 33659) ed un tema di particolare rilievo per la messa a punto della categoria dei contratti di durata.