Il Tribunale ordinario di L’Aquila con ordinanza n. cronol. n. 233 del 17/01/2024, ha disposto, ai sensi del nuovo art. 363 - bis c.p.c., il rinvio pregiudiziale degli atti alla Corte di Cassazione per la risoluzione della questione relativa all’ammissibilità nel nostro sistema giuridico della rinuncia abdicativa al diritto di proprietà immobiliare, nonché quella relativa all’eventuale indicazione del perimetro del sindacato giudiziale sull’atto.

Alla data di pubblicazione di questo commento, la Prima Presidente non si è ancora pronunciata sul rinvio pregiudiziale, dichiarandolo, o meno, ammissibile.

I fatti di causa

La controversia nasce in seguito all’impugnazione davanti al Tribunale di L’Aquila da parte del Ministero dell’Economia e Finanze e da parte del Demanio degli atti di rinuncia dei signori T.S. e T.M. alla proprietà di alcuni terreni siti nel Comune di Bomba ormai sostanzialmente inservibili e privi di reale valore economico, in quanto sottoposti a Vincolo di Pericolosità elevata P2 - del PAI (Piano di Assetto Idrogeologico), redatto dalla Regione Abruzzo ai sensi dell’art. 17, co. 6 ter, della L. 183/89, dell’art. 1, co. 1, del D.L. 180/98, conv. con mod. dalla L. 267/98, e dell’art. 1 bis del D.L. 279/2000, conv. con mod. dalla L. 365/2000.

Le amministrazioni attrici hanno agito al fine di ottenere la declaratoria di nullità, invalidità e, in ogni caso, di inefficacia nei confronti dello Stato degli atti di rinuncia posti in essere dai convenuti, rilevando, in via principale, l’inesistenza nel nostro ordinamento giuridico di una generica facoltà di rinuncia abdicativa al diritto di proprietà immobiliare e, in via subordinata, comunque la nullità della rinuncia, attesa la non meritevolezza e/o illiceità della causa in concreto ex artt. 1322 e 1343 c.c.

Rilevata la sussistenza dei presupposti previsti per l’applicazione dell’art. 363 - bis c.p.c., norma recentemente introdotta dal d.lgs. 149/2022, il Tribunale di L’Aquila con l’ordinanza in commento ha rimesso gli atti alla Corte di Cassazione per la risoluzione delle questioni sollevate.

Due gli orientamenti a confronto

La questione relativa all’amissibilità nel nostro sistema giuridico della rinuncia abdicativa al diritto di proprietà immobiliare, per il giudice abruzzese, è di assoluta novità, non essendo stata mai direttamente affrontata dalla Corte di Cassazione.

Il tema è stato solo incidentalmente toccato dall’Adunanza Plenaria del Consiglio di Stato con la sentenza n. 2 del 20 gennaio 2020 in tema di espropriazione per pubblica utilità e dalle Sezioni Unite della Cassazione con la sentenza n. 1907 del 4 marzo 1997 in tema di risarcimento del danno da occupazione appropriativa.

Nell’ordinanza in commento, il Tribunale aquilano ha ricostruito l’annoso dibattito dottrinario e giurisprudenziale sorto intorno alla questione dell’ammissibilità della rinuncia abdicativa alla proprietà immobiliare.

L’orientamento favorevole, facendo leva sugli artt. 827, 1118, co. 2, 1350, n. 5, e 2643, n. 5, c.c., configura la rinuncia come “un negozio giuridico unilaterale, non recettizio, con il quale un soggetto, il rinunciante, nell’esercizio di una facoltà, dismette una situazione giuridica di cui è titolare, ovvero un diritto del suo patrimonio, senza che ciò comporti trasferimento del diritto in capo ad altro soggetto, né automatica estinzione dello stesso”.

Da questo punto di vista, la rinuncia abdicativa, non producendo alcun effetto traslativo-derivativo si differenzia dalla rinuncia c.d. traslativa, propria delle fattispecie di c.d. abbandono liberatorio di cui agli artt. 1170, 882, 550 e 1004 c.c., in quanto in quest’ultima ipotesi la rinuncia alla proprietà non ne produce la ‘vacanza’, passando la titolarità del bene in capo, ad es., al proprietario del fondo dominante o al proprietario confinante, agli altri eredi o agli altri comproprietari.

A sostegno dell’orientamento favorevole milita l’art. 827 c.c., che, nel disciplinare i c.d. beni immobili vacanti, sottende la possibilità che possano esistere beni immobili privi di proprietario.

Non si tratterebbe di una norma residuale finalizzata cioè a dare copertura a fattispecie imprevedibili ed estreme, ma, secondo quanto riportato nell’ordinanza in commento, “esprimerebbe piuttosto un principio cardine del sistema, che prevede l’intervento dello Stato laddove non sia esigibile la prestazione richiesta al singolo privato”. Il medesimo principio opera anche in materia successoria laddove, in mancanza di successibili, l’eredità, in forza dell’art. 586 c.c., anche quando comprensiva di beni immobili, viene devoluta allo Stato.

Sempre in favore di tale orientamento vi è poi l’art. 1350 c.c. che al n. 5 del comma 1 prevede tra gli atti che devono essere fatti per iscritto “gli atti di rinunzia ai diritti indicati dai numeri precedenti”, tra cui vi rientrerebbe anche “la proprietà di beni immobili”.

Al contrario, secondo l’orientamento che nega l’ammissibilità nel nostro ordinamento alla rinuncia abdicativa alla proprietà immobiliare, il n. 5 dell’art. 1350, co. 1, c.c. “dovrebbe riferirsi comunque ad accordi che abbiano ad oggetto atti di trasferimento di beni immobili, ai quali le parti rinunziano, con la conseguenza che alla rinunia al diritto di proprietà su un immobile manifestata da una parte va a corrispondere il riacquisto automatico, del diritto medesimo in capo al soggetto che prima l’aveva trasferito al rinunziante”.

Considerazioni analoghe valgono per l’art. 2643, n. 5, c.c. che non intende richiamare i diritti in sé, ma quelli nascenti da determinati contratti.

Secondo l’orientamento favorevole, anche il disposto dell’art. 1118, comma 2, c.c. propende per l’ammissibilità del negozio di rinuncia in quanto nel prevedere che “il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni”, indirettamente ammette che una rinuncia, in linea generale, sia invece possibile.

Al contrario, per l’orientamento che nega l’ammissibilità della rinuncia, la previsione dell’art. 1118, co. 2, risulta controbilanciata dal principio opposto stabilito dall’art. 1104, co. 1, c.c. che impone a ciascun partecipante di “contribuire nelle spese necessarie per la conservazione ed il godimento della cosa comune… salva la facoltà di liberarsene con la rinunzia al suo diritto”.

In tal caso, la rinunzia, però, non renderebbe il bene acefalo in quanto “si determinerebbe l’automatico accrescimento del diritto dei comproprietari, sui quali, correlativamente aumenterebbe anche il carico delle spese relative alla manutenzione della cosa o del muro comune”.

Il medesimo principio è ribadito anche al comma 2 dell’art. 882 c.c. in tema di rinuncia alla comproprietà del muro comune.

L’inammissibilità della rinuncia abdicativa deriverebbe dal fatto che “in tutti i casi in cui il codice civile ha espressamente ammesso la rinunzia ad un diritto reale risultano accomunati dal fatto che a fronte della rinuncia la proprietà immobiliare non rimane “acefala”, perché in tali casi la rinunzia provoca l’estinzione del diritto reale minore e la correlativa riespansione della piena proprietà ovvero, trattandosi di diritti reali minori in comunione, provoca l’accrescimento delle quote altrui sul diritto reale minore. In nessun caso, comunque, si viene ad avere un bene immobile privo di proprietario”.

La “causa in concreto” dell’atto di rinuncia

L’ordinanza in commento prosegue poi esaminando il diverso problema dell’individuazione del perimetro di sindacabilità dell’atto di rinuncia da parte dell’Autorità giudiziaria e, più in particolare, se l’atto unilaterale in questione possa ritenersi compatibile con i concetti di causa concreta e meritevolezza degli interessi.

Anche su tale questione si è registrato un contrasto in dottrina, tra chi ritiene che la rinuncia debba esprimere, ai fini della sua validità, “un interesse meritevole di tutela” e chi invece ritiene che non sia necessario che l’atto unilaterale in questione presenti “il requisito ulteriore di essere diretto a realizzare interessi meritevoli di tutela secondo l’ordinamento giuridico, come invece richiesto per i contratti atipici dall’art. 1322 comma II c.c.”.

Secondo una prima impostazione, ai fini della validità della rinuncia abdicativa, è necessario che il raggiungimento dell’effetto tipico della rinunzia, ovverosia “la perdita del diritto”, si accompagni adelementi di giustificazione economico-sociale.

Non sarebbe possibile, dunque, per il privato rinunciare al diritto di proprietà “al solo fine, egoistico, di trasferire in capo all’Erario ex art. 827 c.c. - e dunque in capo alla collettività intera - i costi necessari per le opere di consolidamento, di manutenzione, o di demolizione dell’immobile, facendo ricadere sullo Stato anche la responsabilità (sia civile: ex artt. 2051 e 2053 c.c., che penale, come nel caso di cui all’art. 449 c.p.) per i danni che dovessero in futuro occorrere a cose e/o a persone nel caso di crollo e/o rovina del medesimo immobile”.

Con la conseguenza che, in tal caso, l’atto di rinuncia deve ritenersi nullo in ragione della non meritevolezza e/o illiceità della relativa causa in concreto ex artt. 1322 e 1343 c.c. ponendosi “in palese contrasto con le istanze solidaristiche immanenti nella funzione sociale della proprietà ex art. 42 Cost., e (comunque) con gli obblighi di solidarietà economica e sociale desumibili dall’art. 2 Cost., nonché con il limite del rispetto della sicurezza dei consociati ex art. 41, comma II, Cost., l’una e gli altri costituenti limite inderogabile delle prerogative dominicali ex art. 832 c.c. (cfr. T.A.R., Lombardia, 18.12.2020, n. 2553; T.A.R. Piemonte - Torino, Sez. I, 28.03.2018, n. 368; Trib. Ancona, Sez. I, 15.06.2021, n. 771; Trib. Genova, ord. 05.02.2019)”.

Secondo altro orientamento, l’atto di rinuncia abdicativa sarebbe incompatibile con la disciplina propria della causa, “non avendo il legislatore imposto alcun controllo espresso su tale atto di autonomia privata non si porrebbe, dunque, né un problema di valutarne la tipicità, né la necessità di accertarne la funzione economico-sociale, stante l’assenza di un rapporto di relazione tra soggetti diversi”.

Il richiamo alla funzione sociale di cui all’art. 42, co. 2, Cost., per tale orientamento, sarebbe inconferente non risultando alcuna disposizione legislativa generale che preveda una limitazione al potere dispositivo espressamente riconosciuto al proprietario dall’art. 832 c.c.

Il legislatore quando ha voluto porre limiti alla facoltà del proprietario di rinunciare alla proprietà privata di immobili lo ha espressamente disciplinato nella fattispecie normativa, come nel caso dell’art. 1118, co. 2, c.c.

Secondo tale impostazione, la funzione sociale del diritto di proprietà, in assenza di una puntuale disposizione di legge, “non potrebbe spingersi al punto tale da impedirne la rinuncia al titolare, rendendo di fatto il soggetto ‘prigioniero’ del suo diritto”.

Il fine o il motivo legato alla convenienza economica ovvero al risparmio di spesa non può rientrare nel concetto di causa illecita, non sussistendo “una norma che imponga al privato di essere generoso e altruista nella gestione dei propri affari”.

In conclusione, secondo tale orientamento “la rinuncia abdicativa non diverrebbe di per sé illegittima perché posta in essere in base a mere valutazioni di convenienza e opportunità, peraltro riscontrabili in maniera analoga nelle fattispecie di cui agli artt. 1104 e 1070 c.c. (cfr. Trib. Firenze, 15.09.2022, n. 2529, secondo cui “Al contrario, risulta invece conforme ai principi solidaristici che, in presenza di un terreno con elevata pericolosità geomorfologica, che determina una situazione di rischio per la circolazione su strada pubblica, utilizzata quindi dalla collettività, in conseguenza della rinuncia alla proprietà da parte del privato, i costosi interventi di messa in sicurezza siano finanziati con risorse pubbliche provenienti dalla fiscalità generale, anziché gravare sul singolo proprietario, del resto neppure colpevole per la conformazione del luogo e la composizione del suolo”; in senso conforme Trib. L’Aquila, 10.10.2023, n. 623; Trib. L’Aquila, 23.10.2023, n. 656; Trib. L’Aquila, 27.10.2023, n. 682)”.

Sulla base di tutto quanto sopra esposto, il Tribunale di L’Aquila, ritenendo le questioni sopra illustrate suscettibili di porsi in numerosi altri giudizi, ha sospeso il procedimento ed ha disposto, ai sensi dell’art. 363 - bis, co. 2 c.p.c. il rinvio pregiudiziale degli atti alla Corte di Cassazione.

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https://www.cortedicassazione.it/resources/cms/documents/Ordinanza_Tribunale_LAquila_RG_233_2024_oscuramento_noindex.pdf

Per un approfondimento leggi anche:

Consiglio di Stato, Adunanza Plenaria, sentenza, 20 gennaio 2020, n. 2;

Con la recentissima sentenza n. 21220 del 5 luglio 2022 la Cassazione ha affermato la nullità della clausola inserita in un contratto di assicurazione nella parte in cui non prevede il diritto dell’assicurato, convenuto dal terzo danneggiato, alla rifusione delle spese sostenute per legali o tecnici non designati dall’assicuratore. Tale clausola, costituendo una deroga in pejus all’art. 1917, terzo comma, c.c., deve considerarsi nulla in quanto violativa del disposto dell’art. 1932 c.c.

1. - I fatti di causa.

All’ingegnere omissis veniva affidato il compito di redigere il progetto esecutivo dei lavori di manutenzione straordinaria di alcuni edifici scolastici, opere che il Comune di Milano aveva appaltato nel 2012 alla società omissis.

Non avendo ricevuto il corrispettivo pattuito per l’opera professionale prestata, il professionista adiva il Tribunale di Busto Arsizio al fine di ottenere un’ingiunzione di pagamento per l’importo di 87.937,64 euro.

La società omissis si opponeva al decreto ingiuntivo non ritenendo dovuta la somma in quanto il progetto realizzato dall’ing. omissis presentava molteplici vizi e carenze che avevano costretto la società appaltatrice a sostenere ulteriori spese per correggere i predetti errori progettuali.

Di fronte alla domanda proposta dalla società appaltatrice in via riconvenzionale l’ing. omissis chiamava in causa il proprio assicuratore al fine di tenerlo indenne nel caso fosse stata accertata la sua responsabilità professionale.

Al momento della costituzione la compagnia eccepiva l’inefficacia del contratto assicurativo.

L’opposizione veniva accolta e la compagnia veniva condannata a tenere indenne l’ing. omissis dalle pretese della società appaltatrice “limitatamente alla condanna al risarcimento del danno e al netto della franchigia contrattualmente prevista”.

Contro la sentenza di primo grado l’ing. omissis proponeva impugnazione deducendo, tra i vari motivi di gravame, la mancata pronuncia da parte del Tribunale sulla sua domanda di condanna dell’assicuratore a rifondere le spese di resistenza cioè quelle sostenute per contrastare la pretesa risarcitoria della società appaltatrice ai sensi dell’art. 1917, terzo comma, c.c.

La Corte d’appello, rigettando il gravame negava il diritto dell’assicurato a pretendere la rifusione delle spese di resistenza stante la presenza di una clausola contrattuale, inserita nel contratto di assicurazione, che escludeva espressamente la rifusione di tali spese nel caso in cui l’assicurato si fosse avvalso di avvocati o periti non designati dall’assicuratore. La clausola doveva ritenersi pienamente valida non ostandovi il disposto del terzo comma dell’art. 1917 c.c. in quanto norma derogabile.

2. – Il giudizio davanti alla Cassazione.

La sentenza di secondo grado veniva impugnata davanti alla Corte di Cassazione dall’ing. omissis per un unico motivo di ricorso. Secondo il ricorrente l’art. 1917, terzo comma, c.c. non poteva considerarsi norma derogabile dalla volontà delle parti.

La Cassazione ha ritenuto fondato il ricorso dell’ing. omissis.

La clausola contrattuale che subordina la rifusione delle spese di resistenza sostenute dall’assicurato al placet dell’assicuratore, costituendo una deroga in pejus all’art. 1917, terzo comma, c.c., deve considerarsi affetta da nullità.

E ciò proprio perché è la stessa legge a non imporre condizioni di sorta al diritto dell’assicurato ad ottenere il rimborso delle spese di resistenza.

Le spese di resistenza, continua la Corte, sono “spese di salvataggio” ai sensi dell’art. 1914 c.c., in quanto affrontate dall’assicurato nell’interesse comune di questi e dell’assicuratore. Le stesse sono rimborsabili nella misura in cui non siano sostenute avventatamente.

In conclusione, la Corte di Cassazione, nel cassare la sentenza di secondo grado, ha espresso il seguente principio di diritto a cui dovrà uniformarsi il giudice del rinvio: “la clausola inserita in un contratto di assicurazione della responsabilità civile, la quale stabilisca che l’assicurato, se convenuto dal terzo danneggiato, non ha diritto alla rifusione delle spese sostenute per legali o tecnici non designati dall’assicuratore, è una clausola che deroga in pejus all’art. 1917, terzo comma, c.c., e di conseguenza è nulla ai sensi dell’articolo 1932 c.c.”.

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https://i2.res.24o.it/pdf2010/Editrice/ILSOLE24ORE/QUOTIDIANI_VERTICALI/Online/_Oggetti_Embedded/Documenti/2022/07/06/21220.pdf

Con l’ordinanza del 9 febbraio 2022, n. 4117 la Corte di Cassazione ha rimesso gli atti al Primo Presidente per l’eventuale assegnazione alle Sezioni Unite della questione riguardante la sorte del mutuo fondiario concesso in violazione dei limiti di finanziabilità richiamati dall’art. 38, co. 2, del d.lgs. n. 385/1993 (t.u.b.).

Nel ripercorrere il dibattito giurisprudenziale nato intorno alla questione, l’ordinanza interlocutoria ha ricordato che, in un primo momento, la giurisprudenza si era orientata nel senso che la sanzione della nullità prevista dall’art. 117 t.u.b. non potesse essere applicata nel caso di violazione dei limiti di finanziabilità del mutuo previsti dall’art. 38, co. 2, t.u.b. (v. in tal senso le sentenze ‘gemelle’ Cass. 26672/2013 e 27380/2013: "il D.Lgs. 1 settembre 1993, n. 385, art. 38, che, a tutela del sistema bancario, attribuisce alla Banca d'Italia il potere di determinare l'ammontare massimo dei finanziamenti, attiene ad un elemento necessario del contratto concordato fra le parti, qual è l'oggetto negoziale, e, pertanto, non rientra nell'ambito della previsione di cui all'art. 117 del medesimo decreto,il quale attribuisce, invece, all'istituto di vigilanza un potere "conformativo" o "tipizzatorio" del contenuto del contratto, prevedendo clausole-tipo da inserire nel regolamento negoziale a tutela del contraente debole; ne deriva che il superamento del limite di finanziabilità non cagiona alcuna nullità, neppure relativa, del contratto di mutuo fondiario" (nello stesso senso Cass. 04/11/2015, n. 22446)”).

Secondo l’indirizzo in esame l’art. 38 del t.u.b., collocandosi a tutela del sistema bancario ed avendo lo scopo di evitare che gli istituti di credito assumano esposizioni eccessive senza adeguate garanzie, costituirebbe una norma di buona condotta (non una norma-atto), la cui violazione può determinare solo l’irrogazione delle sanzioni previste dall’ordinamento ovvero essere fonte di responsabilità.

Successivamente la giurisprudenza ha mutato il proprio orientamento ritenendo che al superamento dei limiti di finanziabilità debba necessariamente conseguire la nullità del mutuo fondiario ferma la possibilità, ove ne sussistano i presupposti, di convertire il mutuo fondiario in un ordinario finanziamento ipotecario (v. Cass. 13/7/2017, n. 17352, “In tema di mutuo fondiario, il limite di finanziabilità del D.Lgs. n. 385 del 1993, ex art. 38, comma 2, è elemento essenziale del contenuto del contratto ed il suo mancato rispetto determina la nullità del contratto stesso (con possibilità, tuttavia, di conversione in ordinario finanziamento ipotecario ove ne sussistano i relativi presupposti, su istanza della banca nel primo momento utile successivo alla rilevazione della nullità), e costituisce un limite inderogabile all'autonomia privata in ragione della natura pubblica dell'interesse tutelato, volto a regolare il "quantum" della prestazione creditizia al fine di favorire la mobilizzazione della proprietà immobiliare ed agevolare e sostenere l'attività di impresa”.

La sentenza citata, se, da una parte, ha riaffermato, in linea con le sentenze ‘gemelle’, la non riconducibilità della previsione dell’art. 38 alle nullità testuali previste dall’art. 117 t.u.b., dall’altra, non ha condiviso la restante parte del percorso argomentativo, avendo individuato nella nullità virtuale - in ragione della natura pubblicistica dell’interesse economico nazionale tutelato - la sanzione da comminare al contratto di mutuo nel caso del superamento dei limiti di finanziabilità.

La sanzione della nullità sarebbe conforme all’insegnamento delle Sezioni Unite (Cass. S.U. nn. 26724 e 26725 del 2007), secondo cui “la violazione di una norma imperativa determina la nullità ogni volta che si ripercuote sulla regola negoziale e dunque sia ravvisabile un contrasto tra la norma violata ed il regolamento d'interessi sotteso al negozio”.

Il superamento del limite di finanziabilità di cui all’art. 38 t.u.b. non potrebbe configurare la violazione di una norma-comportamento in quanto, concernendo un elemento relativo alla struttura negoziale (il contenuto), quale la determinazione del "quantum" della prestazione creditizia, incide direttamente sulla fattispecie. La predetta violazione non è correlabile all'area né delle condotte poste in essere in fase pre-negoziale, né di quelle poste in essere nella fase attuativa.

Nonostante l’orientamento inaugurato con la sentenza del 2017 (Cass. n. 17352/2017) si sia ampiamento consolidato nella giurisprudenza successiva (v. ex multis Cass. nn. 19016/2017; 6586/2018; 11201/2018, 13286/2018, 22466/2018, 29745/2018, 17439/2019, 1193/2020), con l’ordinanza interlocutoria in commento la Cassazione ha ritenuto di dover rimettere all’attenzione delle Sezioni Unite alcuni aspetti, posti a fondamento del richiamato orientamento giurisprudenziale.

La Cassazione, in sede di rimessione, si è chiesta, e ciò costituisce il primo nodo problematico, “se nel caso in esame possa realmente configurarsi la nullità di cui all' art 1419 c.c., comma 1, in ragione del riscontro dell'effettivo carattere imperativo della norma violata”.

Secondo l'orientamento prevalente (inaugurato da Cass. 17352/2017), il carattere imperativo può desumersi dalla natura pubblicistica dell'interesse sotteso all’art. 38, co. 2, t.u.b., essendo ispirato ad obiettivi economici generali “attesa la ripercussione che tale tipologia di finanziamenti possono avere sull’economia nazionale”.

Nell’ordinanza interlocutoria, nella prospettiva di una possibile rimeditazione del predetto ragionamento, è stato evidenziato come, d’altra parte, si potrebbe sostenere che la disposizione violata non è costituita da una fonte normativa primaria, quale è certamente l'art. 38, ma da una fonte subordinata, da ravvisarsi nel provvedimento della Banca d'Italia (“Ora, se è vero che il compito istituzionale dall'Autorità di vigilanza è quello di garantire la trasparenza e correttezza dei comportamenti degli istituti di credito, ciò, forse, non è sufficiente per ritenere che ci si trovi al cospetto di un interesse di carattere generale, diretto cioè al perseguimento di obiettivi economici collegati all'economia nazionale” ).

Occorre accertare – continua la Corte - “se le regole prescritte dalla Banca d'Italia, in esecuzione della delega ricevuta dal legislatore, mirino di per sé a garantire il pubblico interesse; oppure mirino esclusivamente ad evitare, come ritenuto dalle sentenze "gemelle" del 2013, che l'istituto di credito assuma un'esposizione finanziaria senza un'adeguata contropartita e garanzia (facendosi riferimento all'art. 38, come norma "volta ad impedire che le banche si espongano oltre un limite di ragionevolezza a finanziamenti a favore di terzi che, se non adeguatamente garantiti, potrebbero portare a possibili perdite di esercizio"); oppure se, ancora, quest'ultimo scopo non sia, addirittura, esso stesso un interesse che, sebbene volto a tutelare in apparenza la posizione di uno solo dei contraenti, indirettamente miri a realizzare una finalità di carattere generale”.

L’interesse alla correttezza del comportamento delle banche, pur avendo innegabili riflessi sul buon funzionamento dell'intero mercato, potrebbe non essere sufficiente a far scattare la nullità virtuale, posto che, a tutela del predetto interesse, sono stati già predisposti precipui poteri di controllo e sanzionatori in capo all'autorità pubblica di vigilanza.

Come ricordato in precedenza, secondo l’orientamento prevalente (Cass. 17352/2017), la violazione dell'art. 38, riguardando la disposizione un elemento strutturale della fattispecie, darebbe luogo a nullità virtuale per violazione di norme imperative.

Anche in relazione a tale punto, la Corte suggerisce una più approfondita riflessione.

Da tale angolazione l’art. 38 t.u.b. “pur conferendo alla Banca d'Italia il potere di determinare la percentuale massima del finanziamento, che costituisce indubbiamente l'oggetto del contratto, non interferisce però sul contenuto del contratto "per aggiunta", cioè prevedendo un ulteriore elemento costitutivo della fattispecie contrattuale, ma solo "per specificazione", imponendo che un elemento intrinseco già presente nel contratto (cioè il suo oggetto) possegga una determinata caratteristica di tipo quantitativo, restando però del tutto invariata la struttura della fattispecie nei suoi fondamentali elementi tipizzati.

Riprendendo il percorso argomentativo svolto dalle sopra richiamate sentenze ‘gemelle’, la Corte ricorda che la previsione della soglia dell'80% non va ad incidere sul sinallagma contrattuale, ma si limita a disciplinare, attraverso una regola di buona condotta, il comportamento della banca in vista della tutela della sua stabilità patrimoniale.

Un altro aspetto su cui riflettere riguarda, infine, le conseguenze che l'applicazione della sanzione della nullità produce sugli interessi in gioco.

A tal proposito, la Corte richiama quanto affermato dalle sentenze "gemelle" del 2013, secondo cui “far discendere dalla violazione della soglia la conseguenza della nullità del mutuo ormai erogato (e far venir meno la connessa garanzia ipotecaria), condurrebbe al paradossale risultato di pregiudicare, ancor più, proprio quel valore della stabilità patrimoniale della banca che la norma intendeva proteggere”.

La nullità del mutuo sarebbe invece l’unica sanzione possibile per coloro che, valorizzandone il carattere imperativo, sostengono che l’art. 38 non sia una norma volta alla tutela della stabilità della singola banca, ma sia invece diretta a proteggere un interesse pubblico economico nazionale.

D’altra parte, obietta la Corte, non è rilevabile dal contratto il mancato rispetto del limite di finanziabilità del mutuo.

La verifica del reale valore del cespite può avvenire solo attraverso valutazioni estimatorie spesso ricavabili all'esito dell'espletamento di una consulenza tecnica svolta in corso di causa.

Il rispetto del limite di finanziabilità comporta “un oggettivo riscontro fattuale”  e non pone dunque una questione di validità delle dichiarazioni negoziali (v. sul punto, nello stesso senso, quanto detto da Cass. 19/11/2018, n. 29745, secondo cui “l'indicazione nel contratto di mutuo fondiario del valore del bene offerto in garanzia non assurge a requisito di forma prescritto "ad substantiam", non essendo previsto come tale dalla disciplina specifica di cui agli artt. 38 e 117 T.U.B. e non rientrando nell'ambito delle "condizioni" contrattuali di carattere economico. Ne consegue che la sua omissione non impedisce l'applicabilità del limite di finanziabilità, che è requisito di sostanza del contratto”).

L’effettivo rispetto del limite di finanziabilità non pone dunque una questione di validità delle dichiarazioni negoziali, ma di "oggettivo riscontro fattuale", ne deriva che l'indicazione del valore dell'immobile nel contratto non ha valore costitutivo.

Secondo la Corte di Cassazione la sanzione della nullità, posto che il rispetto del limite di finanziabilità è demandato ad un accertamento tecnico, “potrebbe apparire sproporzionata se ed in quanto fondata sulla verifica di valori di mercato che presentano un certo margine di opinabilità (destinato inevitabilmente ad accrescersi se, come accade nella maggioranza dei casi, l'indagine demandata al ctu viene svolta a distanza di anni dalla data di stipulazione del contratto). Tanto più che nessuna delle parti potrebbe fare affidamento sulla stabilità e soprattutto sulla validità ab origine del contratto stipulato, essendo ben possibile che il valore immobiliare, sia pure oggetto di iniziale perizia estimativa, sia stato inconsapevolmente sopravvalutato”.

Sanzionare il mutuo con la nullità determinerebbe un vantaggio obiettivamente sproporzionato per il mutuatario il quale realizzerebbe la completa liberazione dell’immobile dall'ipoteca.

Inoltre, nel caso di esecuzione individuale promossa dall'istituto di credito mutuante, la nullità darebbe luogo all’estinzione della procedura per il venir meno del titolo esecutivo, anche in danno degli eventuali creditori intervenuti non muniti di titolo.

Anomalie si verificherebbero anche nel caso di apertura di una procedura concorsuale, perché l'interesse dei creditori al rispetto della par condicio verrebbe ad essere protetto attraverso una sanzione di nullità dell'intero contratto derivante unicamente dall'illegittima costituzione della garanzia fondiaria, anziché essere tutelato con lo strumento della revocatoria.

In conclusione, la Corte, nell’ordinanza interlocutoria suggerisce di verificare se la tutela degli interessi in gioco non sia più efficacemente presidiata attraverso un’operazione che si limiti a risolvere la questione attraverso l’utilizzo di una semplice tecnica di natura qualificatoria, senza utilizzare la sanzione della nullità.

La conversione del contratto nullo presenta delle problematiche di non poco conto, in quanto, richiedendo l’ignoranza di entrambe le parti circa l’invalidità del contratto, risulta di difficile utilizzo. Inoltre, sotto il profilo processuale, richiede che l’istanza venga formulata nella prima difesa utile successiva al rilievo della nullità.

In ultima analisi, la soluzione alternativa, ipotizzata dalla Corte nell’ordinanza interlocutoria, sarebbe quella di riqualificare il contratto “alla stregua di un mutuo ipotecario ordinario, prescindendo dal nomen iuris adoperato dalle parti e sterilizzandolo delle tutele speciali previste dalla legge, in favore del mutuante, per i finanziamenti fondiari… In tal modo il rispetto del c.d. scarto di garanzia finirebbe per incidere non sul piano della validità del contratto, ma unicamente sulla possibilità di applicare, al programma negoziale posto in essere dalle parti, le peculiari conseguenze ricollegate dalla legge al finanziamento fondiario e dunque sulla possibilità per l'istituto di godere della relativa disciplina di favore”.

La parola alle Sezioni Unite…

Per leggere il testo dell’ordinanza integrale clicca qui:https://www.cortedicassazione.it/cassazione-resources/resources/cms/documents/4117_02_2022_no-index.pdf

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