La domanda di ritenzione della caparra o di pagamento del suo doppio deve essere qualificata come implicito esercizio del diritto potestativo di recesso, a prescindere dal nomen iuris impiegato dalla parte nell'introdurre l'azione "caducatoria" degli effetti del contratto.

Questo, in sintesi, il principio affermato dalla Cassazione con ordinanza n. 29482 del 7 novembre 2025.

Il caso

Il promissario acquirente agiva in giudizio deducendo l'inadempimento della promittente venditrice per l'esistenza di trascrizioni pregiudizievoli sull'immobile e chiedendo, in un primo momento, l'esecuzione specifica del contratto e, successivamente, la "risoluzione" del contratto preliminare e la restituzione del doppio della caparra confirmatoria versata.

Il Tribunale accoglieva la domanda condannando il promittente venditore alla restituzione del doppio della caparra.

La Corte d'Appello, in riforma della sentenza di primo grado, confermava la dichiarazione di risoluzione, riducendo la condanna alla sola restituzione della caparra versata, ritenendo che la richiesta di "risoluzione" implicasse solo la restituzione di quanto versato, salvo il risarcimento dei danni, a differenza dell’esercizio del diritto di recesso, cui solo avrebbe potuto conseguire il pagamento del doppio della caparra.

La decisione della Corte di Cassazione

L’ordinanza in commento, richiamando espressamente i principi affermati da Cass., Sez. Un., 14 gennaio 2009, n. 553, rammenta che “la domanda di ritenzione della caparra confirmatoria (o di condanna al pagamento del suo doppio) è legittimamente proponibile, nell'incipit del processo, a prescindere dal nomen iuris utilizzato dalla parte nell'introdurre l'azione "caducatoria" degli effetti del contratto: se quest'azione dovesse essere definita "di risoluzione contrattuale" in sede di domanda introduttiva, sarà compito del giudice, nell'esercizio dei suoi poteri officiosi di interpretazione e qualificazione in iure della domanda stessa, convertirla formalmente in azione di recesso” (nello stesso senso Cass., Ord. n. 91 del 3 gennaio 2024; Cass., Ord. n. 32727 del 24 novembre 2023).

Tale ricostruzione si coniuga con la considerazione che il diritto di recesso costituisce “uno speciale strumento di risoluzione negoziale per giusta causa, alla quale lo accumunano tanto i presupposti – l'inadempimento della controparte – quanto le conseguenze – la caducazione ex tunc degli effetti del contratto –“ (Cass., n. 2969 del 31 gennaio 2019).

Riveste, quindi, rilievo decisivo, ai fini della qualificazione della domanda quale atto di (implicito) recesso, la circostanza che sia stata “espressamente richiesta, a supporto della domanda risolutoria comunque formalmente qualificata, la ritenzione della caparra confirmatoria ricevuta ovvero l'esazione del doppio di quella data”. E tanto perché “l'esercizio del potere di recesso conferito ex lege è indifferibilmente collegato (fino a costituirne un precipitato) alla volontà di avvalersi della (sola) caparra confirmatoria ex art. 1385 c.c., che ha la funzione di liquidare convenzionalmente il danno da inadempimento in favore della parte non inadempiente” (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 5854 del 5 marzo 2024).

Sviluppando questi rilievi, la Corte evidenzia che “una domanda di recesso, ancorché non formalmente proposta nei termini di esercizio del recesso, può ritenersi egualmente, anche se implicitamente, avanzata in causa dalla parte adempiente, quando la stessa abbia richiesto la condanna della controparte, la cui inadempienza sia stata dedotta quale ragione giustificativa della pronunzia di risoluzione del contratto, alla restituzione del doppio della caparra a suo tempo corrisposta (ovvero l'accertamento del diritto a trattenere quella ricevuta), quale unica ed esaustiva sanzione risarcitoria di tale inadempienza”.

Viceversa, “va qualificata in termini di declaratoria di risoluzione giudiziale per inadempimento – soggetta, pertanto, alla relativa disciplina generale –, e non quale esercizio del diritto potestativo di recesso, la domanda con cui la parte non inadempiente, che abbia corrisposto la caparra, chieda, oltre alla risoluzione del contratto, la condanna della controparte al pagamento del doppio della caparra versata e il ristoro degli ulteriori danni asseritamente patiti – ovvero la parte che l'abbia corrisposta chieda, ad integrazione dell'invocata risoluzione, l'accertamento del diritto a ritenerla, oltre alla riparazione dell'ulteriore nocumento patito”.

Applicando tali principi al caso di specie, l’ordinanza in commento conclude che “la parte non inadempiente non può, in tal caso (ossia ove abbia richiesto il risarcimento del danno ulteriore), pretendere il pagamento del doppio della caparra (ovvero esercitare il diritto ad incamerarla definitivamente), poiché, in questa evenienza, essa perde la sua funzione di limitazione forfettaria e predeterminata della pretesa risarcitoria”.

Sul tema, si veda anche Cass., ordinanza n. 10131 del 17 aprile 2025 (con commento sul nostro sito: Non si può chiedere l’adempimento del contratto preliminare dopo aver esercitato il diritto di recesso), la quale ha chiarito che il contraente non inadempiente che esercita il recesso, dichiarando di ritenere la caparra (o pretendendo il versamento del doppio), non può poi chiedere l'adempimento del contratto, né la controparte è tenuta ad adempiere la propria prestazione.

L’efficacia della risoluzione consensuale (conclusa per iscritto o per fatti concludenti) del rapporto di lavoro è subordinata all’osservanza delle modalità di conferma di cui ai commi da 17 a 22 dell’art. 4 Legge n. 92 del 2012. 

In questi termini si è espressa la Cassazione, con ordinanza del 4 giugno 2025, n. 15006. 

La vicenda processuale trae origine dalla domanda di una lavoratrice di accertamento della sussistenza di un rapporto di lavoro alle dipendenze del precedente datore di lavoro, in assenza di formale atto interruttivo del rapporto medesimo, anche in epoca successiva all’avvio del rapporto con una diversa impresa.  

La Corte territoriale aveva accertato che sussistevano concordanti elementi per ritenere che le parti avessero risolto, per facta concludentia, il pregresso rapporto:  

• l'inizio dell'attività lavorativa in favore di altro datore di lavoro, con diverse mansioni; 
• la messa in mora del precedente datore di lavoro solamente dopo la conclusione del rapporto con il successivo datore;  
• la comunicazione all’ente previdenziale dell'inizio del rapporto di lavoro con la nuova impresa;  
• l'istanza all'INPS per la concessione di permessi ex lege n. 104 del 1992. 

La Corte territoriale aveva quindi accertato che i due rapporti di lavoro non si erano sovrapposti, bensì avvicendati, e che la risoluzione del rapporto di lavoro per facta concludentia non era impedita dalla previsione normativa di cui all'art. 4, comma 22 della legge n. 92 del 2012. (applicabile ratione temporis) in quanto l'inefficacia della cessazione del rapporto (effettuata senza il prescritto iter) era circoscritta all'ipotesi delle dimissioni.  

L’ordinanza in esame muove dal dato normativo dell’art. 1372 c.c., che consente lo scioglimento del contratto per mutuo consenso e richiamando la giurisprudenza di legittimità secondo cui “il mutuo consenso sullo scioglimento del rapporto di lavoro può essere desumibile, salvo che non sia richiesta la forma scritta ad substantiam, da comportamenti concludenti” (Cass. Sez. Un. n. 21691 del 2016). 

Rammenta la Corte che occorre distinguere “il momento di perfezionamento del contratto (nel caso di specie, l'intervenuto accordo, per facta concludentia, sulla risoluzione del rapporto di lavoro) dal momento, successivo e distinto, della produttività degli effetti giuridici (efficacia che può essere regolata da disposizione, condizione, volontaria, quando fa parte del contenuto dell'accordo, o legale, ossia eteronoma)”. 

L’art. 4, commi 17-22, L. 92 del 2012, applicabile ratione temporis al caso deciso dal Supremo Collegio, ha subordinato l’efficacia delle dimissioni e della risoluzione consensuale del rapporto di lavoro alla “alla convalida da effettuarsi in determinate sedi ovvero alla sottoscrizione di apposita dichiarazione in calce alla comunicazione di cessazione del rapporto di lavoro del datore di lavoro”. 

Ciò premesso, la Corte esclude che alle predette formalità sia subordinata l’efficacia delle sole dimissioni (cui solo la norma riferisce espressamente la perdita di effetti in caso di mancata dichiarazione di conferma), in quanto il quadro normativo delineato dai commi da 17 a 22 dell’art. 4 “consente di ritenere che la risoluzione consensuale del rapporto di lavoro (conclusa dalle parti in modo espresso o per facta concludentia) che sia priva dei momenti di conferma descritti dalla disposizione normativa determina una inefficacia provvisoria che sospende gli effetti propri del contratto estintivo”. 

La Corte, pertanto, conclude che “in materia di risoluzione consensuale del rapporto di lavoro, l'art. 4, commi 17-22, ha introdotto una condizione sospensiva di efficacia dell'accordo estintivo concluso (espressamente o per facta concludentia) tra le parti, con la conseguenza che la mancata osservanza delle modalità di conferma ivi descritte pone il rapporto di lavoro in uno stato di quiescenza”.

Le Sezioni Unite, con sentenza n. 4892 del 25 febbraio 2025, si sono pronunciate sulla risarcibilità del danno da mancato guadagno conseguente alla risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, ove il bene sia stato rilasciato prima della scadenza naturale del contratto.

1. La vicenda processuale

Nella fattispecie decisa dalle Sezioni Unite il conduttore si era reso moroso nel pagamento di taluni canoni di locazione. Il locatore aveva quindi attivato il procedimento di rilascio, ottenendo la restituzione dell’immobile, in epoca antecedente alla naturale scadenza del contratto di locazione.

La medesima società locatrice aveva agito per ottenere il risarcimento dei danni dalla stessa subiti in conseguenza del comportamento contrattuale del conduttore, quantificati in misura corrispondente a tutti i canoni di locazione non corrisposti fino alla data di naturale scadenza del contratto o, quantomeno, fino alla data dell’eventuale conclusione di una nuova locazione, oltre al pagamento delle spese relative al procedimento di convalida dello sfratto.

La domanda risarcitoria era stata rigettata nei gradi di merito sulla base dell’assunto che “la materiale riconsegna dell’immobile locato prima della naturale scadenza del contratto era valsa a escludere la sussistenza di alcun residuo pregiudizio a carico della locatrice, segnatamente in relazione alla mancata percezione dei canoni fino alla scadenza del contratto”,dovendo ritenersi che il patrimonio del locatore “era stato adeguatamente reintegrato attraverso il ripristino del materiale godimento dell’immobile, non essendo emersa alcuna impossibilità di ristabilire detto godimento, secondo le modalità precedentemente usufruite, per fatto imputabile al conduttore”.

Ha proposto ricorso per cassazione il conduttore, censurando, nell’ambito del primo motivo di ricorso, la sentenza d’appello per avere negato il risarcimento dei danni relativi al conseguimento dei canoni di locazione fino alla naturale cessazione del contratto di locazione.

2. La questione sottoposta alle Sezioni Unite

Con ordinanza interlocutoria n. 31276 del 9 novembre 2023, di cui ci siamo occupati (Claudio Scognamiglio, Rimessa alle Sezioni Unite la questione della prova del danno risarcibile in favore del locatore in caso di risoluzione anticipata del contratto di locazione per inadempimento del conduttore) la Terza Sezione Civile ha rimesso alla Prima Presidente della Corte di cassazione, per l'eventuale assegnazione alle Sezioni Unite, la questione se, in caso di risoluzione anticipata del contratto di locazione, al locatore spetti, a titolo di risarcimento del danno, una somma commisurata al canone convenuto, calcolata dal giorno del rilascio fino alla scadenza del contratto o, se anteriore, fino alla data di conclusione di un nuovo contratto.

Le Sezioni Unite, nel pronunciarsi sulla questione, danno conto del contrasto venutosi a creare nella giurisprudenza del Supremo Collegio:

• Secondo un primo orientamento, prevalente seppur più risalente, “il locatore, che abbia chiesto ed ottenuto la risoluzione anticipata del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, ha diritto anche al risarcimento del danno per la anticipata cessazione del rapporto, da individuare nella mancata percezione dei canoni concordati fino al reperimento di un nuovo conduttore, ed il cui ammontare è riservato alla valutazione del giudice di merito sulla base di tutte le circostanze del caso concreto” (su tutte, Cass., 5 gennaio 2023, n. 194; Cass., 7 febbraio 2020, n. 8482). In altre parole, il rilascio dell’immobile non neutralizza il danno del mancato conseguimento del canone fino alla scadenza del rapporto contrattuale. Nell’ambito di tale orientamento si è poi precisato che “il danno risarcibile non corrisponde ut sic alla mancata percezione dei canoni di locazione concordati fino al reperimento di un nuovo conduttore, ma è necessario l’apprezzamento da parte del giudice del merito di tutte le circostanze del caso concreto”.
• Secondo altro orientamento, recepito dalla sentenza di merito, “la mancata percezione da parte del locatore dei canoni che sarebbero stati esigibili fino alla scadenza convenzionale o legale del rapporto, ovvero fino al momento in cui il locatore stesso conceda ad altri il godimento del bene con una nuova locazione, non configura di per sé un danno da “perdita subita”, né un danno da “mancato guadagno”, non ravvisandosi in tale mancata percezione una diminuzione del patrimonio del creditore-locatore rispetto alla situazione nella quale egli si sarebbe trovato se non si fosse verificato l’inadempimento del conduttore, stante il carattere corrispettivo del canone rispetto alla privazione del godimento, mentre un danno correlato alla mancata percezione del canone dopo il rilascio può, invece, configurarsi se, per le concrete condizioni in cui si trova l’immobile, la restituzione del bene non abbia consentito al locatore di poter esercitare, né in via diretta né in via indiretta, il godimento di cui si era privato concedendo il bene in locazione, commisurandosi in tal caso la perdita al tempo occorrente per il relativo ripristino quale conseguenza dell’inesatto adempimento dell'obbligazione di rilascio nei sensi dell'art. 1590 cod. civ.” (Cass. n. 1426 del 2017; n. 27614 del 2013).

3. La ricostruzione proposta dalle Sezioni Unite

Le Sezioni Unite ritengono doversi dare seguito al primo orientamento.

La sentenza in commento, in particolare, muove dalla critica all’indirizzo – condiviso dalla Corte di merito – secondo cui la restituzione dell’immobile escluderebbe l’esistenza di un danno risarcibile, nella misura dei canoni che sarebbero stati esigibili sino alla scadenza del contratto.

Tale indirizzo si fonda sull’assunto secondo cui la “causa del contratto di locazione si sostanzierebbe nella relazione funzionale asseritamente esistente tra la ‘rinuncia’, da parte del locatore, al godimento diretto del proprio immobile e il ‘compenso’ costituito dal pagamento del canone da parte del conduttore”. Il canone costituirebbe dunque una “modalità di fruizione indiretta dell'utilità sottesa al godimento del bene sostitutiva del possibile godimento diretto. Godimento diretto che il locatore, se conservasse la detenzione del bene potrebbe, si badi, esercitare con l’estrinsecazione della facoltà di godimento materiale su di esso” (così Cass., 10 dicembre 2013, n. 27614).

 La Corte rileva che la tesi che individua la causa della locazione nella preliminare ‘rinuncia al godimento diretto’ non considera che non necessariamente in capo al locatore risiede un interesse al godimento diretto del proprio immobile, compensato dal canone.

Dovrebbe invece essere valorizzata la dimensione dello scambio “tra l’utilità economico-sociale rappresentata dal godimento di un bene immobile e l’importo monetario del canone”, scambio in forza del quale il locatore soddisfa il suo interesse alla “‘trasformazione’, in una definitiva disponibilità monetaria, della temporanea utilizzabilità del bene” e il conduttore l’interesse “a ‘trasformare’ la sua originaria disponibilità monetaria nel temporaneo godimento delle specifiche utilità offerte dal bene altrui”.

La tesi secondo cui il rilascio dell'immobile locato a seguito di risoluzione per inadempimento del conduttore non sarebbe di per sé tale da integrare un danno trascura la mancata realizzazione del programma negoziale originariamente convenuto tra le parti.

Infatti, “la restituzione anticipata dell’immobile da parte del conduttore inadempiente … non potrà mai costituire il ripristino di un preesistente equilibrio delle sfere giuridico-patrimoniali delle parti (se non quello prenegoziale, ormai superato dalla conclusione del contratto), quanto piuttosto l’attestazione del fallimento (per responsabilità del conduttore) del programma contrattuale alla cui realizzazione le parti si erano positivamente vincolate e, conseguentemente, della sopravvenuta impossibilità (sempre per fatto del conduttore) di pervenire alla realizzazione del piano degli effetti economici e giuridici che i contraenti avevano originariamente prefigurato”.

Muovendo da queste premesse le Sezioni Unite ritengono di dover dar seguito all’orientamento secondo il quale “il locatore, il quale abbia chiesto e ottenuto la risoluzione anticipata del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, ha diritto anche al risarcimento del danno per l’anticipata cessazione del rapporto, da individuare nella mancata percezione dei canoni concordati fino alla scadenza del contratto o al reperimento di un nuovo conduttore”.

Allo stesso tempo, deve essere escluso qualsiasi automatismo in ipotesi volto a identificare il danno del locatore nell’insieme dei canoni non percepiti. Dunque, “il ‘mancato guadagno’ del locatore, in tanto potrà ritenersi risarcibile, in quanto appaia configurabile alla stregua di una «conseguenza immediata e diretta» dell’inadempimento”.

In questa prospettiva, assume rilievo decisivo la dimostrazione, da parte del locatore, di essersi attivato “al fine di rendere conoscibile con i mezzi ordinari la disponibilità dell’immobile per una nuova locazione”, posto che “un atteggiamento di persistente ingiustificata inerzia del locatore nel riattivare le possibilità di recupero della redditività del proprio bene  a seguito della sua riacquistata disponibilità … non potrà non legittimare, secondo l’id quod plerumque accidit, la prospettazione dell’eventuale riconducibilità della cessata redditività del bene alla responsabilità dello stesso locatore”.

Circa l’ultima questione prospettata dall’ordinanza di rimessione – in ordine alla applicabilità dell’art. 1591 c.c. (che limita la liquidazione del danno ai canoni pattuiti fino alla consegna del bene, salva prova del maggior danno) ai fini della determinazione dei danni risarcibili in caso di risoluzione per inadempimento – le Sezioni Unite concludono che non è prospettabile una estensione analogica della disciplina prevista per la ritardata consegna dell’immobile alla diversa fattispecie dell’inadempimento del conduttore.

4. Il principio di diritto affermato dalle Sezioni Unite

La sentenza in commento, sulla base del ragionamento sopra ripercorso, afferma dunque il seguente principio di  diritto: “Il diritto del locatore a conseguire, ai sensi dell’art. 1223 c.c., il risarcimento del danno da mancato guadagno a causa della risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore non viene meno, di per sé, in seguito alla restituzione del bene locato prima della naturale scadenza del contratto, ma richiede, normalmente, la dimostrazione, da parte del locatore, di essersi tempestivamente attivato, una volta ottenuta la disponibilità dell’immobile, per una nuova locazione a terzi, fermo l’apprezzamento del giudice delle circostanze del caso concreto anche in base al canone della buona fede e restando in ogni caso esclusa l’applicabilità dell’art. 1591 c.c.”.