La risposta è stata fornita, per la prima volta, dalla Corte di Cassazione.
Con sentenza n. 16113 del 16 giugno 2025, la Corte ha affermato che non è configurabile un diritto potestativo giudiziale di riduzione ad equità della prestazione per il sopravvenuto eccezionale aggravio di essa e per il sopravvenuto eccezionale squilibrio del sinallagma contrattuale dovuto ad eventi straordinari ed imprevedibili, stante il principio della tipicità delle azioni costitutive.
La vicenda – certamente non unica, nel contesto creatosi durante la pandemia – prendeva le mosse dall’atto di citazione mediante il quale i proprietari di un immobile concesso in locazione per uso commerciale avevano intimato alla società conduttrice lo sfratto per morosità. A seguito della conversione del rito disposta dal giudice, i locatori avevano chiesto la condanna dei convenuti, oltre che al pagamento dei canoni e degli oneri accessori, anche al risarcimento del danno commisurato al costo per il ripristino della vetrina del negozio. La società conduttrice, costituendosi in giudizio, aveva chiesto che il giudice disponesse la riduzione, nella misura del 50%, dei canoni di locazione dovuti nel periodo di operatività delle misure di contenimento e contrasto dell’emergenza Covid-19, allorché si era avuta la chiusura dell’attività commerciale, dapprima totale (nei mesi di marzo, aprile e maggio 2020), di poi parziale (nei mesi di giugno, luglio e agosto 2020). A questo riguardo, la società aveva invocato, per un verso, l’applicazione dei principi di eterointegrazione e di buona fede nell’esecuzione del contratto (artt. 1374 e 1375 c.c.), per l’altro, la disposizione contenuta nell’art. 91, comma 1, del d.l. n. 18 del 2020 (c.d. decreto “Cura Italia”).
Il Tribunale aveva accolto le domande degli attori, respingendo quella della convenuta. La Corte d’appello aveva poi dichiarato inammissibile l’impugnazione.
La conduttrice aveva così proposto ricorso per cassazione censurando la sentenza di secondo grado nella parte in cui aveva rigettato la “controdomanda” opposta a quella dei locatori di pagamento dei canoni.
La Cassazione, però, ha respinto il ricorso.
In primo luogo – ha osservato la Corte - la “controdomanda” della Società conduttrice era stata fondata, da un lato, sul richiamo dell’art. 91, comma 1, del d.l. n.18/2020 che aveva previsto che “il rispetto delle misure di contenimento di cui al presente decreto è sempre valutato ai fini dell’esclusione, ai sensi e per gli effetti degli articoli 1218 e 1223 del codice civile, della responsabilità del debitore, anche relativamente all’applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti”; dall’altro lato, sulle regole generali di cui agli artt.1374 e 1375 c.c., rispettivamente in tema di integrazione del contratto in base alla legge, agli usi e all’equità, nonché di esecuzione dello stesso secondo buona fede.
Secondo la Corte di Cassazione, il Tribunale non si era posto il problema della sussistenza, in astratto, di un tale rimedio nell’ordinamento privatistico (e della conseguente ammissibilità della domanda diretta ad esercitare il relativo diritto potestativo giudiziale), ma aveva rigettato la “controdomanda” per la mancata prova dei presupposti, in fatto, posti a suo fondamento.
Premessa l’inammissibilità dei motivi della Società per come formulati, la Cassazione ha precisato che questi erano comunque infondati alla luce della inammissibilità della stessa “controdomanda”.
Secondo la Corte, questa postulava, da un lato, sotto il profilo sostanziale, la sussistenza di un rimedio alternativo alla risoluzione per eccessiva onerosità sopravvenuta (avente, al contrario di questa, funzione conservativa e non già risolutiva del negozio giuridico), posto a tutela del debitore nei contratti ad esecuzione continuata o periodica, contro il rischio di un eccezionale aggravio della sua prestazione dovuto ad eventi straordinari e imprevedibili, per effetto dei quali si sia determinata una sopravvenuta sproporzione tra le corrispettive prestazioni, sicché una prestazione non sia più sufficientemente remunerata dall’altra; dall’altro lato, sotto il profilo processuale, la sussistenza di un diritto potestativo giudiziale atto a provocare una sentenza costitutiva di riduzione della prestazione eccessivamente onerata, in modo da eliminare la suddetta sproporzione.
Tuttavia – si legge nella pronuncia - ai fini della configurazione di un simile rimedio, sotto il profilo dogmatico, il richiamo alla norma speciale del decreto “Cura Italia” è del tutto non pertinente. Questa norma, secondo la Cassazione, assume rilievo ai fini del giudizio di imputabilità dell’inadempimento nelle fattispecie di responsabilità contrattuale, attribuendo all’impedimento derivante dal rispetto delle misure anti Covid la natura di impedimento non prevedibile né superabile con la diligenza richiesta al debitore, ossia di causa non imputabile della inesecuzione del prestazione da parte sua, liberandolo dall’obbligo di risarcimento del danno; dalla norma in questione, invece, “non può farsi derivare l’esistenza di un diritto potestativo giudiziale di ottenere la riduzione della prestazione dovuta in esecuzione di un rapporto contrattuale a prestazioni corrispettive e ad esecuzione continuata o periodica per effetto dell’incidenza su tale rapporto delle suddette misure restrittive anti-pandemiche”.
Altrettanto non pertinente è stato reputato il richiamo al principio di buona fede e ai criteri di integrazione del contratto: il primo sancisce il dovere delle parti di osservare i canoni di reciproca lealtà e salvaguardia dell’utilità della controparte, nei limiti del proprio apprezzabile sacrificio, oltre che nel momento della formazione del contratto (artt. 1337 e 1338 cod. civ.) – e, più in generale, nell’assunzione ed esecuzione del rapporto obbligatorio (art. 1175 cod. civ.) –, anche nello svolgimento specifico del rapporto contrattuale (art. 1375 cod. civ.); mentre il secondo prevede l’etero-integrazione delle pattuizioni contrattuali in base alla legge, agli usi e all’equità (art. 1374 cod. civ.); nessuno dei due, però – sottolinea la Corte - attribuisce alle parti contrattuali un diritto potestativo di ottenere (e, correlativamente, una soggezione a subire).
Più in generale – ha osservato la Corte - allorché la parte di un contratto sinallagmatico ad esecuzione continuata o periodica deduca il sopravvenuto imprevedibile aggravio della sua prestazione in relazione al valore dell’altra, il rimedio potestativo posto a sua disposizione dall’ordinamento è quello della risoluzione per eccessiva onerosità sopravvenuta, mentre l’istituto della riduzione del contratto ad equità può essere azionato dalla controparte contro cui sia domandata la risoluzione al fine di evitarla. In tal caso, l’attribuzione di un diritto potestativo di rettifica (da esercitarsi mediante negozio unilaterale recettizio), si giustifica, per un verso, in ragione del principio di conservazione del contratto, per l’altro in ragione della circostanza che la rettifica operata dalla parte non onerata riporta il divario tra le due prestazioni entro i limiti dell’alea normale del contratto, ripristinando l’equilibrio originario e facendo venir meno i presupposti della risoluzione invocata dalla parte onerata. In favore di quest’ultima, un potere conservativo di riduzione ad equità (non del contratto ma) della prestazione è previsto solo nell’ipotesi di contratto a titolo gratuito (art.1468 cod. civ.). Al di fuori di tali specifiche ipotesi, “non è configurabile un diritto potestativo giudiziale di riduzione ad equità della prestazione per il sopravvenuto eccezionale aggravio di essa e per il sopravvenuto eccezionale squilibrio del sinallagma contrattuale dovuto ad eventi straordinari ed imprevedibili, stante il principio della tipicità delle azioni costitutive (art. 2908 c.c.)”.
La domanda sarebbe stata da respingere anche laddove fosse stata fondata sugli artt. 1460 e 1464 c.c. Secondo la Cassazione, l’applicazione delle misure anti-Covid, comportando la chiusura al pubblico (dapprima totale, poi parziale) del locale commerciale, non aveva determinato né l’inadempimento dei locatori né la parziale impossibilità sopravvenuta non imputabile della prestazione da loro dovuta. Alla stregua delle allegazioni della conduttrice, infatti, tali misure non avevano inciso sul perdurante uso dei locali commerciali, ma avevano determinato – in tesi e salva la prova di tali circostanze, motivatamente ritenuta non raggiunta dal giudice del merito – la limitazione dell’attività commerciale in essi svolta, dovuta all’impossibilità (dapprima assoluta, poi relativa) di aprirli all’affluenza della clientela. In questo modo, le predette misure avevano causato una sproporzione tra il valore della prestazione dovuta dalla conduttrice e quella dovuta dai locatori, tale da esigere una riduzione della prima in quanto non più sufficientemente remunerata dalla seconda.
Questi presupposti di fatto, da dimostrare in concreto in sede giudiziale, avrebbero però legittimato – a dire della Suprema Corte – il ricorso al rimedio potestativo giudiziale della risoluzione per eccessiva onerosità sopravvenuta, mentre quello alla riduzione della prestazione ad equità ad iniziativa della parte la cui prestazione sia divenuta eccessivamente onerosa era già in astratto inibito dalla circostanza che si verteva nell’ambito di un contratto di durata a titolo oneroso, essendo tale istituto contemplato (con norma non suscettibile di interpretazione estensiva, avuto riguardo alla tipicità dei diritti potestativi giudiziali) unicamente con riguardo ai contratti a titolo gratuito.