La domanda di ritenzione della caparra o di pagamento del suo doppio deve essere qualificata come implicito esercizio del diritto potestativo di recesso, a prescindere dal nomen iuris impiegato dalla parte nell'introdurre l'azione "caducatoria" degli effetti del contratto.

Questo, in sintesi, il principio affermato dalla Cassazione con ordinanza n. 29482 del 7 novembre 2025.

Il caso

Il promissario acquirente agiva in giudizio deducendo l'inadempimento della promittente venditrice per l'esistenza di trascrizioni pregiudizievoli sull'immobile e chiedendo, in un primo momento, l'esecuzione specifica del contratto e, successivamente, la "risoluzione" del contratto preliminare e la restituzione del doppio della caparra confirmatoria versata.

Il Tribunale accoglieva la domanda condannando il promittente venditore alla restituzione del doppio della caparra.

La Corte d'Appello, in riforma della sentenza di primo grado, confermava la dichiarazione di risoluzione, riducendo la condanna alla sola restituzione della caparra versata, ritenendo che la richiesta di "risoluzione" implicasse solo la restituzione di quanto versato, salvo il risarcimento dei danni, a differenza dell’esercizio del diritto di recesso, cui solo avrebbe potuto conseguire il pagamento del doppio della caparra.

La decisione della Corte di Cassazione

L’ordinanza in commento, richiamando espressamente i principi affermati da Cass., Sez. Un., 14 gennaio 2009, n. 553, rammenta che “la domanda di ritenzione della caparra confirmatoria (o di condanna al pagamento del suo doppio) è legittimamente proponibile, nell'incipit del processo, a prescindere dal nomen iuris utilizzato dalla parte nell'introdurre l'azione "caducatoria" degli effetti del contratto: se quest'azione dovesse essere definita "di risoluzione contrattuale" in sede di domanda introduttiva, sarà compito del giudice, nell'esercizio dei suoi poteri officiosi di interpretazione e qualificazione in iure della domanda stessa, convertirla formalmente in azione di recesso” (nello stesso senso Cass., Ord. n. 91 del 3 gennaio 2024; Cass., Ord. n. 32727 del 24 novembre 2023).

Tale ricostruzione si coniuga con la considerazione che il diritto di recesso costituisce “uno speciale strumento di risoluzione negoziale per giusta causa, alla quale lo accumunano tanto i presupposti – l'inadempimento della controparte – quanto le conseguenze – la caducazione ex tunc degli effetti del contratto –“ (Cass., n. 2969 del 31 gennaio 2019).

Riveste, quindi, rilievo decisivo, ai fini della qualificazione della domanda quale atto di (implicito) recesso, la circostanza che sia stata “espressamente richiesta, a supporto della domanda risolutoria comunque formalmente qualificata, la ritenzione della caparra confirmatoria ricevuta ovvero l'esazione del doppio di quella data”. E tanto perché “l'esercizio del potere di recesso conferito ex lege è indifferibilmente collegato (fino a costituirne un precipitato) alla volontà di avvalersi della (sola) caparra confirmatoria ex art. 1385 c.c., che ha la funzione di liquidare convenzionalmente il danno da inadempimento in favore della parte non inadempiente” (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 5854 del 5 marzo 2024).

Sviluppando questi rilievi, la Corte evidenzia che “una domanda di recesso, ancorché non formalmente proposta nei termini di esercizio del recesso, può ritenersi egualmente, anche se implicitamente, avanzata in causa dalla parte adempiente, quando la stessa abbia richiesto la condanna della controparte, la cui inadempienza sia stata dedotta quale ragione giustificativa della pronunzia di risoluzione del contratto, alla restituzione del doppio della caparra a suo tempo corrisposta (ovvero l'accertamento del diritto a trattenere quella ricevuta), quale unica ed esaustiva sanzione risarcitoria di tale inadempienza”.

Viceversa, “va qualificata in termini di declaratoria di risoluzione giudiziale per inadempimento – soggetta, pertanto, alla relativa disciplina generale –, e non quale esercizio del diritto potestativo di recesso, la domanda con cui la parte non inadempiente, che abbia corrisposto la caparra, chieda, oltre alla risoluzione del contratto, la condanna della controparte al pagamento del doppio della caparra versata e il ristoro degli ulteriori danni asseritamente patiti – ovvero la parte che l'abbia corrisposta chieda, ad integrazione dell'invocata risoluzione, l'accertamento del diritto a ritenerla, oltre alla riparazione dell'ulteriore nocumento patito”.

Applicando tali principi al caso di specie, l’ordinanza in commento conclude che “la parte non inadempiente non può, in tal caso (ossia ove abbia richiesto il risarcimento del danno ulteriore), pretendere il pagamento del doppio della caparra (ovvero esercitare il diritto ad incamerarla definitivamente), poiché, in questa evenienza, essa perde la sua funzione di limitazione forfettaria e predeterminata della pretesa risarcitoria”.

Sul tema, si veda anche Cass., ordinanza n. 10131 del 17 aprile 2025 (con commento sul nostro sito: Non si può chiedere l’adempimento del contratto preliminare dopo aver esercitato il diritto di recesso), la quale ha chiarito che il contraente non inadempiente che esercita il recesso, dichiarando di ritenere la caparra (o pretendendo il versamento del doppio), non può poi chiedere l'adempimento del contratto, né la controparte è tenuta ad adempiere la propria prestazione.