La caparra confirmatoria, quand’anche di importo quasi pari all’ammontare del prezzo, non è nulla per contrarietà ai principi di solidarietà e buona fede, se non eccedente l’ammontare della prestazione principale.

Questo il principio ribadito dalla Cassazione, II Sez. Civ., con ordinanza del 2 aprile 2026, n. 8217.

Il caso

Le parti concludevano un contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto l’acquisto di un immobile per il corrispettivo di € 400.000,00, interamente versato, con contestuale immissione in possesso.

Nelle more della stipula del definitivo, le parti stipulavano un secondo preliminare con cui i promissari acquirenti si impegnavano ad acquistare la nuda proprietà e l’usufrutto dell’immobile per un corrispettivo complessivo di € 415.000,00, imputando l’importo di € 400.000,00, già versato, a titolo di caparra confirmatoria.

A seguito della mancata stipula del contratto definitivo per causa asseritamente imputabile al promittente venditore, i promissari acquirenti dichiaravano il recesso dal preliminare e agivano in giudizio al fine di ottenere la condanna dalla controparte al pagamento del doppio della caparra confirmatoria versata.

Il Tribunale accoglieva la domanda di pagamento della caparra e la domanda riconvenzionale del promittente venditore, avente ad oggetto il pagamento delle spese condominiali relative al periodo in cui i promissari acquirenti avevano goduto dell’immobile.

La Corte d’Appello confermava la sentenza di primo grado affermando la imputabilità delle somme versate a titolo di caparra confirmatoria, essendo quest’ultima determinata in misura inferiore al prezzo, e non essendo incompatibile con la natura reale del patto la dazione in data antecedente alla conclusione del preliminare.

La Corte territoriale, in particolare, aveva affrontato, e disatteso, l’eccezione di nullità della clausola che prevedeva la caparra in quanto di importo quasi pari al prezzo di acquisto e, come tale, manifestamente eccessiva.

La tesi della nullità della clausola contenente la caparra confirmatoria, in ipotesi di ammontare manifestamente eccessivo, per contrarietà al dovere di solidarietà ex art. 2 Cost. e al canone di buona fede oggettiva, era stata posta sulla base del richiamo a un riferimento incidentale, contenuto nelle motivazioni due ordinanze della Corte Costituzionale (sent. n. 248/13 e n. 77/2914), alla possibilità di superare l'assenza di previsione della riducibilità della caparra confirmatoria attraverso il richiamo ai predetti principi indicati e alla loro possibile rilevanza appunto ex art. 1418 c.c.

La Corte d’Appello aveva disatteso questa ricostruzione, sulla base dei seguenti argomenti:

• la mera previsione di una caparra di importo elevato, in assenza di ulteriori esigenze di tutela dei contraenti, non giustificherebbe "un intervento giudiziale correttivo a discapito dell'autonomia privata";
• non sussisterebbero, nella fattispecie, specifiche esigenze di tutela per la posizione della promittente acquirente, in quanto non contraente debole, ma operatore professionale del mercato immobiliare;
• atteggiandosi il presunto squilibrio economico in egual misura per entrambe le parti, non vi sarebbe il rischio di un abusivo utilizzo del patto di caparra da parte di un contraente in danno dell'altro, “perché ciò non renderebbe mai operativo il principio di contemperamento implicito nell' art. 2 Cost. qualora la parte danneggiata non si potesse individuare ex ante ma solo ex post nell'applicazione concreta della clausola”.

La nullità della caparra confirmatoria asseritamente eccessiva

La Cassazione esclude la riducibilità della caparra confirmatoria – invece prevista per la clausola penale - sulla base delle seguenti considerazioni:

• la “norma di cui all' art. 1384 c.c., la quale prevede il potere del giudice di ridurre equamente la penale” è eccezionale e, conseguentemente, non suscettibile di interpretazione analogica (cfr. Cass. n. 17715/2020);
• i due istituti sono strutturalmente e funzionalmente differenti, perché “la caparra, pur assolvendo, come la clausola penale, alla funzione di liquidare preventivamente il danno da inadempimento, svolge l'ulteriore funzione di anticipato parziale pagamento per l'ipotesi di adempimento”.

Prosegue la Corte sottolineando che - anche a voler valorizzare la funzione di predeterminazione forfettaria del danno, comune a entrambi gli istituti – la caparra confirmatoria possiede elementi costituitivi che giustificano la scelta legislativa della irriducibilità:

• la limitazione quantitativa della caparra confirmatoria - che appunto non può uguagliare e, a fortiori, superare la prestazione cui è imputata in caso di adempimento - postula che “la misura della caparra sia già calmierata ex lege entro la soglia del corrispettivo dovuto quale prestazione principale, tanto da escluderne intrinsecamente la manifesta eccessività e la necessità di ricondurla ad equità”;
• La natura bidirezionale - o il funzionamento bilaterale - del meccanismo di cui all' art. 1385 co. 2 c.c. “è idonea ad indurre le parti a commisurare adeguatamente la sua entità o comunque ad assumersi preventivamente il rischio delle conseguenze omologhe dell'inadempimento, sempre entro la soglia prefissata, rischio - come tale - limitato preventivamente e ritenuto tollerabile dall'ordinamento”;
• la natura reale ella caparra confirmatoria costituisce “indice prognostico che induce gli interessati a prestare maggiore attenzione nell'accordarsi per la sua quantificazione e nell'accettarne gli effetti”.

Pertanto, la circostanza che la caparra confirmatoria sia strutturalmente confinata al di sotto del limite della misura della prestazione principale, “con una convergente previsione che coinvolge, in termini strutturali e simmetrici, entrambe le parti, alla luce della "realità" del relativo patto”, giustifica la scelta del legislatore di “non estendere la previsione sulla diminuzione anche alla caparra, esclude che l'impossibilità di riduzione possa incidere nella valutazione di legittimità di una caparra ed esclude, altresì, che possa costituire una violazione del precetto dell' art. 2 Cost. la previsione di una caparra prossima all'entità del prezzo convenuto purché ad esso inferiore”.

Le conclusioni dell’ordinanza in commento

Sulla base delle considerazioni sin qui riportate, la Cassazione conclude che “solo ove la clausola che contempla la caparra confirmatoria preveda una quantificazione della somma dovuta in caso di inadempimento uguale o eccedente l'ammontare della prestazione principale, essa sarà nulla per violazione della norma imperativa di cui all'art. 1385 c.c. - nullità virtuale ex art. 1418, primo comma, c.c.-, finendo per essere snaturata la sua stessa identità di caparra - e, perciò, la sua funzione -, la quale - secondo gli elementi strutturali intrinseci che la connotano - consiste in una frazione della prestazione principale - sempre che vi sia omogeneità tra caparra e prestazione dovuta”.