La Cassazione, con ordinanza n. 12679 del 13 maggio 2025, torna ad occuparsi della natura della responsabilità precontrattuale e delle implicazioni – con particolare riguardo al riparto dell’onere probatorio – in caso di qualificazione in termini di responsabilità extracontrattuale ovvero contrattuale.
La complessa vicenda processuale trae origine da una domanda di rilascio di un'unità immobiliare, occupata senza titolo, con conseguente richiesta di risarcimento del danno.
I convenuti si costituivano in giudizio chiedendo l'accertamento della nullità della compravendita in favore degli attori, in relazione alla loro perdita della qualità di soci della cooperativa, l'accertamento del diritto all'assegnazione dell'immobile e la condanna degli attori stessi al risarcimento del danno per essere receduti abusivamente dalle trattative.
Il Tribunale accoglieva la domanda attorea di condanna dei convenuti al rilascio dell'immobile, condannando gli attori, in accoglimento della domanda riconvenzionale, alla restituzione delle somme versate dai convenuti per l'immobile e al risarcimento dei danni conseguenti all’illegittimo recesso dalle trattative.
La Corte di Appello, adita dagli originari attori, confermava, tra le altre cose, l'esclusione dell'illegittimità del possesso dell'immobile da parte degli appellati, in ragione delle avanzate trattative tra le parti e della legittima immissione nel possesso. Qualificata la responsabilità precontrattuale come ipotesi di responsabilità contrattuale, riteneva pacifica l'esistenza di trattative tra le parti e l'affidamento riposto dai potenziali acquirenti nella conclusione del contratto di trasferimento del bene. Riteneva, quindi, che i potenziali venditori, pur avendo sostenuto di essere receduti dalle trattative per divergenze sul prezzo e sulle modalità di pagamento, non avevano provato che dette divergenze esistessero e che fossero dipese da circostanze non riferibili alla loro condotta
L’ordinanza in commento muove dalla ricostruzione dell’istituto della responsabilità precontrattuale, rammentando che “perché possa ritenersi integrata la responsabilità precontrattuale, è necessario che tra le parti siano in corso trattative; che le trattative siano giunte ad uno stadio idoneo a far sorgere nella parte che invoca l'altrui responsabilità il ragionevole affidamento sulla conclusione del contratto; che la controparte, cui si addebita la responsabilità, le interrompa senza un giustificato motivo; che, infine, pur nell'ordinaria diligenza della parte che invoca la responsabilità, non sussistano fatti idonei ad escludere il suo ragionevole affidamento sulla conclusione del contratto” (così, tra le tante, vengono citate Cass. n. 11243 del 18/07/2003; Cass. n. 1632 del 14/02/2000; Cass. n. 2623 del 30/03/1990).
Quindi conclude che “la sentenza impugnata ha dato conto, con argomenti congrui e dunque insindacabili in questa sede, dello stato avanzato delle trattative, anche con riguardo alla determinazione degli elementi essenziali della vendita da concludere, e del rifiuto ingiustificato dei potenziali venditori di procedere alla stipula della vendita, con la brusca interruzione delle trattative medesime”.
Ha quindi negato che gli appellanti avessero provato le ragioni a fondamento del recesso dalle trattative, ed in particolare l’esistenza di divergenze sul prezzo e le modalità di pagamento.
L’ordinanza esamina poi il motivo di ricorso a mezzo del quale i ricorrenti avevano censurato la sentenza d’appello per avere “qualificato la responsabilità precontrattuale, conseguente all'interruzione delle trattative volte al trasferimento del cespite, come ipotesi di responsabilità da contatto sociale, addossando così ai ricorrenti l'onere di dimostrare il giustificato motivo dell'interruzione, rappresentato dalla divergenza sul prezzo e sulle modalità di pagamento”.
La Corte richiama l’orientamento, accreditatosi presso la prevalente giurisprudenza di legittimità, che riconduce la responsabilità precontrattuale al paradigma della responsabilità aquiliana (tra le più recenti vengono citate Cass. ord. n. 1397 del 20/01/2025; Cass. ord. n. 27102 del 18/10/2024; Cass. ord. n. 15643 del 04/06/2024; Cass. ord. n. 27262 del 25/09/2023).
Per una diffusa disamina dei diversi indirizzi della Corte di Cassazione sulla natura della responsabilità precontrattuale, v. C. Scognamiglio, La giurisprudenza della Corte di Cassazione sulla natura della responsabilità precontrattuale: contrasto latente o contrasto apparente?, in Resp. Civile e Previdenza, 3, 2024, 744 ss., che propone una possibile spiegazione del contrasto, legata alla differente consistenza dell’affidamento che di volta in volta viene in considerazione, ribadendo poi la condivisibilità della tesi della natura «contrattuale» della responsabilità precontrattuale
Dalla premessa assunta dall’ordinanza qui commentata nel senso della natura extracontrattuale della responsabilità precontrattuale discende il corollario che vanno applicate le relative regole in tema di distribuzione dell'onere della prova: “non grava su chi recede la prova che il proprio comportamento corrisponde ai canoni di buona fede e correttezza, ma incombe, viceversa, sull'altra parte l'onere di dimostrare che il recesso esula dai limiti della buona fede e correttezza postulati dalla norma de qua” (Cass. Sez. 3, Ordinanza n. 27262 del 25/09/2023).
Nel caso di specie, poi, la questione della natura della responsabilità precontrattuale riveste una portata limitata, nella misura in cui risultava provata in atti la natura abusiva del recesso.
La stessa ordinanza in commento osserva che, sebbene “la pronuncia impugnata abbia aderito alla tesi secondo cui la responsabilità precontrattuale integrerebbe un'ipotesi di responsabilità contrattuale, con le conseguenti ripercussioni sul piano della distribuzione dell'onere probatorio… ad identica soluzione si sarebbe giunti anche ove si fosse aderito all'orientamento giurisprudenziale che considera la responsabilità precontrattuale come ipotesi di responsabilità di natura aquiliana, con il conseguente onere, a carico della parte non recedente, di dimostrare che il recesso dell'altra parte era stato attuato in violazione dei limiti di buona fede e correttezza”.
Dunque, a fronte della prova dell’integrazione del recesso ingiustificato, “perde ogni rilevanza il tema della distribuzione dell'onere probatorio, ai sensi dell'art. 2697 c.c., quale regola residuale di giudizio che assume un peso dirimente solo in caso di mancanza di prova, ai fini dell'individuazione della parte su cui ricadono le conseguenze di tale carenza probatoria” (Cass. ord. n. 23286 del 28/08/2024).
L’ordinanza in esame censura, infine, la sentenza d’appello per avere ritenuto legittima l’occupazione dell’immobile, anche in epoca successiva all’esercizio del recesso da parte dei potenziali venditori, in ragione dell’illegittimità del recesso medesimo.
La Cassazione rileva, infatti, che “colui il quale, in pendenza delle trattative per la stipula di un contratto di vendita, ottenga comunque dal proprietario la detenzione dell'immobile non può ritenersi detentore di buona fede nel caso in cui l'altra parte gli manifesti in modo inequivoco la volontà di recedere dalle trattative e recuperare la detenzione dell'immobile”. Pertanto, conclude la Corte, “anche se il recesso dalle trattative sia stato ingiustificato e dia luogo a responsabilità precontrattuale, nella liquidazione del danno conseguente il giudice di merito deve tenere conto del periodo di tempo per il quale l'immobile è stato detenuto illegittimamente dalla parte avente diritto al risarcimento per responsabilità precontrattuale (con riferimento alle trattative per la stipula di un contratto di locazione”.