Il contraente non inadempiente che esercita il recesso, dichiarando di ritenere la caparra (o pretendendo il versamento del doppio), non può poi chiedere l'adempimento del contratto, né la controparte è tenuta ad adempiere la propria prestazione.
Questo il principio affermato dalla Cassazione nell’ordinanza n. 10131 del 17 aprile 2025.
Il promissario acquirente dichiarava il recesso ex art. 1385 c.c. dal contratto preliminare di compravendita immobiliare di un appartamento, richiedendo la restituzione del doppio della caparra versata. La promittente venditrice contestava i fatti posti dall'acquirente a fondamento del recesso. Successivamente il promissario acquirente inviava una diffida ad adempiere, invitando la promittente venditrice a presentarsi dal notaio per procedere alla stipula del contratto definitivo. La stipula non avveniva per avere la promittente venditrice nelle more alienato il bene a terzi.
Il promissario acquirente agiva quindi in giudizio per la risoluzione del contratto, con domanda di restituzione del doppio della caparra.
Il Tribunale ha rigettato la domanda, sostenendo che il promissario acquirente non aveva assolto l'onere probatorio relativo all'inadempimento della promittente venditrice. Accogliendo l'impugnazione, la Corte di appello ha viceversa dichiarato risolto il contratto per inadempimento della promittente venditrice (argomentato sulla base dall'alienazione dell'immobile a terzi durante la pendenza del contratto preliminare) e condannato quest'ultima al pagamento del doppio della caparra.
Ha proposto ricorso per cassazione la promittente venditrice, contestando la sentenza d’appello per avere affermato che il recesso esercitato dal promissario acquirente non avrebbe prodotto effetto risolutorio del contratto ed avere quindi ritenuto compatibile la successiva diffida ad adempiere con il recesso già esercitato.
La questione assume rilievo nella misura in cui, in caso di accertamento dell'inesistenza dei fatti posti a fondamento del recesso, sarà la parte che il recesso ha dichiarato ad essere inadempiente, con tutte le conseguenze del caso.
L’ordinanza in commento muove dalla considerazione che il recesso ex art. 1385 co. 2 c.c., con richiesta alla controparte di corrispondere il doppio della caparra versata, "è una... forma di risoluzione stragiudiziale del contratto, che presuppone pur sempre l'inadempimento della controparte avente i medesimi caratteri dell'inadempimento che giustifica la risoluzione giudiziale: esso costituisce null'altro che uno speciale strumento di risoluzione negoziale per giusta causa, alla quale lo accomunano tanto i presupposti (l'inadempimento della controparte) quanto le conseguenze (la caducazione ex tunc degli effetti del contratto)" (viene in particolare evocata Cass., Sez. Un., n. 553 del 2009).
La Corte rinviene una conferma alla impossibilità di agire per l’adempimento dopo aver dichiarato il recesso, nel precedente Cass. n. 15070 del 2016, secondo cui "la semplice dichiarazione unilaterale della parte di ritenere il contratto risolto, configurandosi come mera pretesa che non consente all'altra parte l'attuazione del rapporto, deve considerarsi... priva di effetto e quindi non preclusiva della successiva domanda di adempimento, alla quale è ostativa, a norma dell'art. 1453 co. 2 c.c., solo la domanda giudiziale di risoluzione". Argomentando a contrario, dal momento che l'esercizio del recesso ex art. 1385 co. 2 c.c. costituisce una delle ipotesi (da affiancare ai casi ex artt. 1454,1456 e 1457 c.c.) in cui si può conseguire in via stragiudiziale la risoluzione di un contratto a prestazioni corrispettive, allo stesso non può far seguito la successiva domanda di adempimento.
La Corte territoriale ha, quindi, errato nell’affermare che il recesso operato dal promissario acquirente, in assenza di inadempimento del promittente venditore, non ha prodotto effetto risolutorio del contratto preliminare, con conseguente inadempimento imputabile alla promittente venditrice per avere alienato il bene a terzi nel periodo di efficacia del preliminare. È invece vero che il recesso integra una risoluzione del contratto che, da un lato, preclude la successiva diffida ad adempiere e, dall’altro, se dichiarato in assenza dei presupposti che lo legittimassero, non dà diritto a richiedere il doppio della caparra versata.